假設開發(fā)法（下）

一、大綱要求：

考試目的：

測試應考人員對假設開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設開發(fā)法計算中各項的求取。

要點說明：

假設開發(fā)法計算中各項的求取。

假設開發(fā)法計算中需要事先求取的內容主要有：開發(fā)經營期、開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費、折現(xiàn)率。

二、內容講解：

7.4 假設開發(fā)法計算中各項的求取

7.4.1 開發(fā)經營期

開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的日期，即估價時點，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。開發(fā)經營期可分為開發(fā)期和經營期。

開發(fā)期可稱為開發(fā)建設期、建設期，其起點與開發(fā)經營期的起點相同，終點是預計待開發(fā)房地產開發(fā)完成（竣工）的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)（開工）的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。

經營期根據未來開發(fā)完成后的房地產的不同經營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產的經營使用方式，主要有銷售（包括預售，下同）、出租、營業(yè)、自用。因此，經營期可以具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租、營業(yè)、自用這些情況）。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是待開發(fā)房地產開發(fā)完成（竣工）的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產經濟壽命結束的日期。

確定開發(fā)經營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數額，預測開發(fā)完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。

確定開發(fā)經營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經營期來估計。

開發(fā)期一般能較準確地估計。但在現(xiàn)實中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經濟形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長，開發(fā)商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經營期、特別是銷售期，通常是難以準確估計的，在估計時應考慮未來房地產市場的景氣狀況。

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