▲房地產之所以有價格，需要具備3個條件：

　?、儆杏眯裕虎谙∪毙?；③有效需求。

　　▲房地產價格的特征主要有：

　?、俜康禺a價格受區(qū)位的影響很大；②房地產價格實質是房地產權益的價格；③房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的價格；④房地產價格是在長期考慮下形成的；⑤房地產價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。

　　▲某宗房地產的區(qū)位是指該宗房地產的與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產的可及性，該宗房地產去往其他地方的便捷性，該宗房地產周圍環(huán)境、景觀。

　　▲最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。

　　※以下為2003年第二章重點復習內容。

　　▲在經濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品）

　　▲沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。

　　▲某一房地產的投資價值，是指該房地產對于某個具體的投資者的經濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產所估計的價值或作出的評價。

　　▲市場價值，是指該房地產對于一個典型的投資者的經濟價值。 市場價值是客觀的、非個人的價值。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。

　　▲大于或等于該房地產的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠實現的基本條件。

　　▲成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。

　　▲成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價格可分為：正常成交價格和非正常成交價格。

　　在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

　　▲市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。市場價格是短期均衡價格。

　　▲理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。理論價格是長期均衡價格。

　　▲原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。是一項資產在當初購置時的價格或發(fā)生的支 出。原始價值是始終不變的。

　　▲帳面價值又稱帳面凈值、折余價值，是該資產的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。帳面價值是隨著時間的推移而減少的。

　　▲從政府對價格管制或干預的程度來看，價格有：

　　1、市場調節(jié)價；2、政府指導價；3、政府定價。

　　▲市場調節(jié)價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。（如：商品房出售價）

　　▲政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。（如：經濟適用房出售價。經濟適用房的利潤控制在3％以下。）

　　▲政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。（如：出售公房標準價格、成本價）。

　　▲政府對房地產價格的干預有：最高限價；最低限價；規(guī)定成本構成或利潤率。

　　▲經濟適用房的成本包括：①征地和拆遷補償費；②勘察設計和前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區(qū)基礎設施建設費；⑤管理費；⑥貸款利息；⑦稅金。

　　▲基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產管理法》提到的三種價格。

　　▲總價格間稱總價，是指某一宗或某一地域范圍內的房地產整體的價格。

　　▲單位價格間稱單價，是指一個計量單位的價格。

　　▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。

　　▲樓面地價又稱單位建筑面積地價：是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。

　　樓面地價與土地總價的關系為： 樓面地價=土地總價/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系。

　　即：樓面地價=土地單價/容積率▲中國大陸目前的房租有：市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。

　　▲實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。

　　▲名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

　　▲在實際交易中的幾種付款方式：1、要求在成交日期是一次付清；2、如果在成交日期時一次付清，則給予折扣；3、從成交日期時起分期付清；4、約定在未來某個日期一次付清；5、以抵押方式支付。

　　▲房地產現貨價格是指以現狀房地產為交易標的的價格。

　　▲房地產期貨價格是指以未來狀況的房地產交易標的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格通常低于現房價格。

　　▲期房價格與現房價格之間的關系有：期房價格＝現房價格—預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值—風險補償。

　　▲現貨交易，現在交貨，現在一次付清，此為典型的現貨交易。

　　▲現貨交易，未來交貨，未來一次付清，此為典型的期貨交易。

　　▲起價、標價、成交價和均價是商品房銷售中出現的一組價格。

　　▲保留價、起拍價、應價、成交價是在房地產拍賣中出現的一組價格。

　　▲起價是指所銷售的商品房的最低價格。起價不能反映所售商品房的真實價格水平。

　　▲成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。

　　▲標價是指商品房出售者在其價目表上表注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

　　▲均價是所銷售商品房的平均價格。它一般可以反映所銷售商品房的價格。

　　▲土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即是指該塊土地的價格；土地的“生熟”程度主要有下列5種：

　?。?）未征用補償的農地。（2）已征用補償但未做 “三通一平”或以上開發(fā)的土地（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，（4）在現有城區(qū)內有待拆遷建筑物的土地。（5）已做拆遷補償安置的城市空地。

　　▲建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

　　▲補地價指需要補交給政府的一筆地價。

　　需要補地價的情形主要有4種：

　　（1）更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率；（3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產；（4）出讓的土地使用權期滿后續(xù)期。

　　▲影響房地產價格的因素有以下8類：

　　①自身因素；②環(huán)境因素；③人口因素；④經濟因素；⑤社會因素；⑥行政因素；⑦心理因素；⑧國際因素。

　　▲直接關系到房地產價格高低的自身因素有：建筑物的新舊、質量、功能、平面布置、外觀形象等。

　　▲影響房地產價格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

　　▲影響房地產價格的因素有：日照、風向、降水量、地勢和天然周期性災害等。

　　▲影響房地產價格的人口因素有：人口數量、人口素質和家庭人口規(guī)模。

　　▲影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，物價、建筑人工費，居民收入。

　　▲影響房地產價格的社會因素主要有：政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化。

　　▲房地產投機對房地產價格的影響可能出現下列3種情況：

　?、俜康禺a價格上漲；②房地產價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產價格的作用。

　　▲影響房地產價格的行政因素主要有：房地產制度（房地產制度對房地產價格的影響也許最大）、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。

　　▲影響房地產價格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個人偏好、時尚風氣、接近名家住宅心理、講究風水或吉祥號碼。

　　▲影響房地產價格的國際因素主要有：世界經濟狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。

　　▲房地產估價的基本方法：比較法（重點復習）、收益法、成本法。

　　▲比較法適用的對象是具有交易性的房地產。即：房地產開發(fā)用地、住宅、寫字樓、商場和標準工業(yè)廠房等。

　　▲比較法適用的條件：同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易。

　　▲先取可比實例應符合以下要求：

　　1、是估價對象的類似房地產；2、成交日期與估價時點接近；3、成交價格是正常價格或可修正為正常價格。

　　▲建立價格可比基礎包括：

　　1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單位；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4、統(tǒng)一面積內涵；5、統(tǒng)一面積單位。

　　▲房地產狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權益狀況影響修正和實體狀況影響修正。

　　▲區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。

　　▲再可比實例的成交日期至估價時點期間，房地產價格可能發(fā)生變化的三種情況：

　　1、上漲；2、平穩(wěn)；3、下跌。

　　▲成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　▲成本法適用的對象：

　　1、無收益且很少發(fā)生交易的房地產；（如：學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機場等）

　　2、市場不完善或狹小市場無法選用比較法估價的房地產。

　　▲價格等于成本加平均利潤是在長期內平均來看的，而且需要具備兩個條件：一是自由競爭；二是該種商品可以大量生產。

　　▲運用成本法估價一般分為以下四個步驟：

　　1、收集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；2、估算重新購建價格；3、估算折舊；4、求取積算價格。

　　▲房地產價格通常由下列7項組成：

　　1、土地取得成本2、開發(fā)成本3、管理費用4、投資利息5、銷售費用6、銷售稅費7、開發(fā)利潤。

　　▲成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格-折舊▲在實際估價中建筑物折舊包括：物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

　　▲求取建筑物折舊的方法有：年限法、實際觀察法、成新折扣法。

　　▲從收益法的觀點看，房地產價值是其未來凈收益的現值之和。其高低取決于3個因素：

　　1、可獲收益的大小；2、可獲收益的長短；3、獲得該凈收益的可靠性。

　　▲收益法適用的對象：有收益或潛在收益的房地產。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場、影劇院等）

　　▲收益法最簡單的公式：V=a/r （v表示收益價格；a表示凈收益；r表示資本化率或折現率）。

　　▲房地產的收益可分為：實際收益和客觀收益。

　　▲求取資本化率有：1、市場提取法2、累加法兩種。

　　▲市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似的價格，凈收益等資料，選用相應的收益法公式，求取資本化率。

　　▲收益乘數有：毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。

　　▲收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

　　▲毛租金乘數法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價。