收益法的理論依據：

　　收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢不再繼續(xù)下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。

　　收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益，即以現在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產所產生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金×利率=房地產的收益。那么，這筆資金就是該房地產的價值。