回收拖欠工程款如何運(yùn)用優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)承包人的合法利益？

1、承包人享有拖欠承包工程款優(yōu)先受償權(quán)

承包人拖欠承包工程款優(yōu)先受償權(quán)，是《合同法》第286條規(guī)定的，在發(fā)包人不能按合同約定支付拖欠承包工程款，經(jīng)合法催告，發(fā)包人逾期不支付時(shí)，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人在拖欠承包工程款范圍內(nèi)就該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。司法解釋進(jìn)一步明確建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)。由于該項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定是基于《合同法》的直接規(guī)定，而非當(dāng)事人的約定，屬于無須公示的法定擔(dān)保物權(quán)。因此，無論當(dāng)事人合同中約定與否，都不影響承包人在條件具備時(shí)向發(fā)包人主張權(quán)利。

2、承包人在起訴和申請執(zhí)行時(shí)均可主張優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

實(shí)踐中，有人誤認(rèn)為承包人的優(yōu)先權(quán)是法院在執(zhí)行中掌握的問題，這種理解是不全面的。司法解釋第1條規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。這條解釋明確了法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件時(shí)均應(yīng)適用合同法第286條。當(dāng)事人可以在執(zhí)行程序中申請法院保護(hù)其優(yōu)先受償權(quán)，也可以在訴訟中提出確認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。同時(shí)，上述司法解釋也規(guī)定了優(yōu)先權(quán)的提出期限，如果不及時(shí)提出優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求，等于是對自己權(quán)利的放棄，優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利則可能喪失。

3、注意行使權(quán)利的期限和合理有效的催告

司法解釋第4條規(guī)定，“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”該期間是法律上的除斥期間，期間屆滿，承包人的受償權(quán)即成為一般債權(quán)，優(yōu)先權(quán)便不復(fù)存在。

另外，行使優(yōu)先權(quán)還要求有合理催告期，發(fā)包人逾期不支付的，承包人才有權(quán)請求優(yōu)先權(quán)。法律對催告發(fā)包人的“合理期限”未作規(guī)定，通常的理解為二個月左右。為避免發(fā)包人不予認(rèn)可而帶來的麻煩和糾紛，建議承包人采用公證送達(dá)內(nèi)容的方式進(jìn)行催告。

4、注意合同中關(guān)于工程結(jié)算和付款期限的約定

司法解釋第4條的規(guī)定也提醒承包人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)充分注意合同中關(guān)于工程結(jié)算和付款期限的約定。由于六個月期限的存在，承包人與發(fā)包人在約定工程結(jié)算和付款期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)為可能發(fā)生糾紛而主張優(yōu)先受償權(quán)留有時(shí)間上的余地。比如，竣工后（或者合同約定竣工）2-3個月付清除保修之外的大部分工程款。因?yàn)?，通常要留?個月的合理催告期，這樣就有4-5個月的時(shí)間，加上準(zhǔn)備訴訟也是很緊張的。因此，承包商應(yīng)當(dāng)在有關(guān)合同中將付款條件、工程結(jié)算和付款時(shí)間等詳盡約定并盡量提前。否則，會因合同約定的付款期晚于工程竣工期限或者合同約定的竣工期限六個月而無法及時(shí)主張優(yōu)先權(quán)。

5、注意限制所建工程銷售，確保優(yōu)先受償落到實(shí)處

司法解釋第2條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的拖欠承包工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”這是立法者為保護(hù)他人的基本生存權(quán)和社會的穩(wěn)定而做出的規(guī)定。這一規(guī)定，客觀上削弱了承包人的優(yōu)先權(quán)。實(shí)踐中，很多商品房買受者或者一次付款或者銀行按揭，但都應(yīng)屬于支付了全款。如此，則買受人具有了排除承包人優(yōu)先權(quán)的條件。因此，為保障優(yōu)先權(quán)的行使，承包商應(yīng)當(dāng)想辦法與發(fā)包方約定和限制所建工程的銷售。如，限定只能對部分房屋進(jìn)行銷售或者對房屋預(yù)售款進(jìn)行提存等。否則，所謂的優(yōu)先受償也難以落實(shí)。