以物業(yè)服務(wù)提供商為主體的初級商業(yè)模式，在中國物業(yè)管理前30年的發(fā)展成就中功不可沒，但我們不能過高估計其價值。物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，就必須著力于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，其核心內(nèi)容離不開改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的物業(yè)管理商業(yè)模式，其中，重要的關(guān)鍵點(diǎn)在物業(yè)經(jīng)營管理的全面引入。下述的未來物業(yè)管理三種商業(yè)模式，就是在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，以開展物業(yè)經(jīng)營管理為核心，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型升級。

1.物業(yè)服務(wù)集成商

物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式，也是作為物業(yè)服務(wù)提供商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前端策劃服務(wù)（設(shè)計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)）、中端監(jiān)管服務(wù)（監(jiān)督服務(wù)過程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評判服務(wù)（匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專項服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用策劃、協(xié)調(diào)、溝通和評價等專業(yè)能力，通過控制物業(yè)管理價值鏈前后兩端的方式，協(xié)助業(yè)主購買專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)集成商對應(yīng)的收費(fèi)模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主以及較為專業(yè)的業(yè)主團(tuán)體。從物業(yè)經(jīng)營管理的角度看，該模式的優(yōu)點(diǎn)是，以服務(wù)成本作為定價基礎(chǔ)，財務(wù)收支公開透明，減少交易雙方的信息不對稱，有利于消除服務(wù)買賣雙方的誤解和矛盾；對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式有利于保證酬金收益和降低經(jīng)營風(fēng)險。缺點(diǎn)是，對交易雙方的專業(yè)能力要求較高，業(yè)主監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高；對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)在動力，難以取得超額利潤和實(shí)現(xiàn)快速增長。

物業(yè)服務(wù)集成商模式的推廣和普及，從專業(yè)素質(zhì)看，主要取決于企業(yè)整合和挖掘物業(yè)服務(wù)價值鏈條的能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比客戶更了解物業(yè)管理和比專項服務(wù)供應(yīng)商更了解客戶的專業(yè)優(yōu)勢，是其整合和把控價值鏈能力的核心；從外部條件看，主要依賴于專項服務(wù)市場的成熟和稅收扶持政策的落實(shí)，只有清潔、綠化、維修和秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)市場的充分發(fā)育，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式比物業(yè)服務(wù)提供商模式更具性價的比較優(yōu)勢，只有酬金稅費(fèi)的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的雙贏選擇。

2.物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商

物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商，又稱物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營和管理工作（如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理和不動產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源和專業(yè)技能，同時為業(yè)主提供傳統(tǒng)物業(yè)管理和不動產(chǎn)投資理財兩項服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和資產(chǎn)管理傭金的雙重收益。這就是建立在物業(yè)管理平臺上的物業(yè)經(jīng)營管理。

物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)技能為客戶創(chuàng)造物業(yè)資產(chǎn)價值。這一本質(zhì)特征，決定了該模式的成功推廣，必須滿足三個約束條件：一是物業(yè)本身應(yīng)當(dāng)具有較高的商業(yè)價值。與以滿足使用價值為主的普通居住物業(yè)不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式主要面向具有較高利潤回報的辦公、商業(yè)、休閑娛樂等收益型物業(yè)，與以委托物業(yè)共有部分為主的基礎(chǔ)服務(wù)模式不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營通常包含物業(yè)專有部分以及建筑物的整體委托。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能。與物業(yè)服務(wù)提供商相比，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅具備建筑物及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)技能，而且應(yīng)當(dāng)具備市場研究、投資策劃、資產(chǎn)評估、財務(wù)分析等物業(yè)經(jīng)營管理的綜合性的專業(yè)能力。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險管控能力。與物業(yè)服務(wù)集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式較高的商業(yè)利潤必然伴隨著較高的商業(yè)風(fēng)險，企業(yè)的資本運(yùn)作能力和風(fēng)險管控能力，不僅是業(yè)主進(jìn)行商業(yè)決策時必須考察的信用基礎(chǔ)，而且是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運(yùn)營物業(yè)資產(chǎn)的安全保證。

3.物業(yè)保障服務(wù)商

物業(yè)保障服務(wù)商，又稱物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶的后勤保障部門，以市場化的方式為客戶的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開展和品牌價值的創(chuàng)造。

該模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶雙贏的理性選擇。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度，市場競爭使其在提供不動產(chǎn)服務(wù)的同時，必須挖掘客戶的相關(guān)需求并提供增值服務(wù)，而相關(guān)增值服務(wù)在與不動產(chǎn)服務(wù)結(jié)合在一起時，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、成本的有效控制和客戶信息的無障礙溝通；從客戶角度，專業(yè)分工使其有必要將后勤保障支援事務(wù)從核心業(yè)務(wù)中剝離，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合分散的后勤服務(wù)并形成統(tǒng)一的支援保障系統(tǒng)，有利于提高管理水平和勞動效率，改善工作環(huán)境和服務(wù)形象，提升服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度，從而增強(qiáng)自身的核心競爭能力。