物業(yè)資產(chǎn)管理

　　1.一般意義上的資產(chǎn)及資產(chǎn)管理

　�。�1）資產(chǎn)的定義與特征

　　資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)重要概念。一般來說，資產(chǎn)是企業(yè)過去的經(jīng)營或財(cái)產(chǎn)處置活動(dòng)形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)有兩大特征：一是其經(jīng)濟(jì)屬性，即能夠?yàn)槠髽I(yè)提供未來經(jīng)濟(jì)利益，這是資產(chǎn)的本質(zhì)。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產(chǎn)，必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力。二是其法律屬性，即必須是為企業(yè)所控制，能為企業(yè)所利用。也就是說，資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益能可靠地流入本企業(yè)，為本企業(yè)提供服務(wù)能力，而不論企業(yè)是否對它擁有所有權(quán)。

　　（2）資產(chǎn)的分類

　　資產(chǎn)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類別。根據(jù)存在的實(shí)體狀況，資產(chǎn)可以分為有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)；根據(jù)計(jì)價(jià)方式，資產(chǎn)可以分為貨幣性資產(chǎn)和非貨幣性資產(chǎn)；根據(jù)資產(chǎn)的作用，資產(chǎn)可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)；根據(jù)經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)特性的不同，資產(chǎn)可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等。

　�。�3）資產(chǎn)管理

　　一般意義上的資產(chǎn)管理，由管理和經(jīng)營兩大部分組成。其中管理重在對資產(chǎn)明示的質(zhì)量特征進(jìn)行有效控制；經(jīng)營則根據(jù)資產(chǎn)作為收益性資產(chǎn)的性質(zhì)，通過專業(yè)化、市場化操作達(dá)到保值增值和收益的目的。資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括資產(chǎn)功能的發(fā)揮、資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化以及資產(chǎn)價(jià)值的保值等。從管理對象來看，資產(chǎn)管理既包括對有形資產(chǎn)的管理，也包括對無形資產(chǎn)的管理；既包括對流動(dòng)資產(chǎn)的管理，也包括對長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等的管理。

　　2.物業(yè)資產(chǎn)管理

　　（1）物業(yè)資產(chǎn)管理的概念

　　以資產(chǎn)的概念、特征以及資產(chǎn)管理的概念為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理來看，物業(yè)資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理和經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，同時(shí)能分享其價(jià)值創(chuàng)造的成果，實(shí)現(xiàn)多方共贏或其他特定目標(biāo)的行為。

　�。�2）我國物業(yè)資產(chǎn)管理的起步與發(fā)展

　　我國物業(yè)資產(chǎn)管理是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而起步并逐步發(fā)展起來的。最初物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)資產(chǎn)管理知之甚少，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場與投資者需求的提出，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始通過不同的形式和途徑涉足物業(yè)資產(chǎn)管理。大致有兩種情況：

　　一是借助物業(yè)管理平臺(tái)開拓資產(chǎn)管理，如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位或業(yè)主委托進(jìn)行房屋及場地的租售經(jīng)營與中介服務(wù)；集成業(yè)主需求信息，為社區(qū)商務(wù)服務(wù)供應(yīng)商提供商務(wù)平臺(tái)；利用物業(yè)管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、技能和信息為建設(shè)單位提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)意見、設(shè)施設(shè)備選型、營銷支持等。這些屬于“借助物業(yè)管理平臺(tái)開展資產(chǎn)管理活動(dòng)”，考慮到這是當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)開拓資產(chǎn)管理的主流，本書將其稱為狹義的物業(yè)資產(chǎn)管理，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的，以物業(yè)管理為平臺(tái)或媒介，運(yùn)用資產(chǎn)管理理論方法、運(yùn)作過程以及操作手段，對其所擁有的或通過物業(yè)管理活動(dòng)所能利用的資產(chǎn)或資源等進(jìn)行運(yùn)作，以獲取經(jīng)濟(jì)利益的一系列經(jīng)營管理活動(dòng)的總稱。

　　二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立從事資產(chǎn)管理經(jīng)營活動(dòng)，如獨(dú)立投資房地產(chǎn)開發(fā)，專門從事對不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)，與其他運(yùn)營商合作開展物業(yè)經(jīng)營等。這是較為純粹的資產(chǎn)管理。本書第十章給予簡要介紹。

　　3.資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系

　　資產(chǎn)管理是在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)之上發(fā)展起來的，它不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理，卻又與傳統(tǒng)物業(yè)管理有著密切的聯(lián)系。

　　（1）聯(lián)系

　　首先，二者的宗旨是一致的，都是為了獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。業(yè)主通過購買物業(yè)管理服務(wù)方式，保障物業(yè)正常運(yùn)作使用，發(fā)揮其應(yīng)有的、正常的功能作用的同時(shí)，還要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過努力延長物業(yè)使用壽命或降低使用成本等，達(dá)到物業(yè)的保值與增值。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，無論其管理的客觀效果是增值還是保值，其核心目的是獲取相應(yīng)的管理服務(wù)效益。同樣，資產(chǎn)管理則無論是直接運(yùn)營還是委托管理，其根本的目的和要求均是增值或獲取相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益。

　　其次，兩者互為聯(lián)系、互相促進(jìn)。良好的傳統(tǒng)物業(yè)管理能促進(jìn)資產(chǎn)管理的開展；物業(yè)資產(chǎn)管理又能延伸物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，滿足業(yè)主深層次需求，進(jìn)一步提升客戶滿意度等。

　�。�2）區(qū)別

　　首先，出發(fā)點(diǎn)不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理是基于管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)基本功能的正常發(fā)揮；資產(chǎn)管理是基于價(jià)值，強(qiáng)調(diào)物業(yè)和客戶資產(chǎn)的保值、增值。

　　其次，內(nèi)容不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括物業(yè)維護(hù)、清潔、綠化等物業(yè)服務(wù)合同約定的常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；資產(chǎn)管理的內(nèi)容強(qiáng)調(diào)是多元化與開放性，其所包含的服務(wù)內(nèi)容非常廣泛。

　　再次，考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的考核評(píng)價(jià)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的正常運(yùn)作使用與業(yè)主、物業(yè)使用人的滿意度；資產(chǎn)管理的考核評(píng)價(jià)則以經(jīng)濟(jì)效益為主。

　　最后，運(yùn)行效果不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理運(yùn)作強(qiáng)調(diào)物業(yè)的運(yùn)行維護(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益主要集中于項(xiàng)目酬金或服務(wù)利潤；資產(chǎn)管理由于涉及面寬，技術(shù)水平高，利潤水平很多情況下明顯優(yōu)于傳統(tǒng)物業(yè)管理，因此資產(chǎn)管理不僅開拓了物業(yè)管理的服務(wù)范圍和行業(yè)新的利潤空間，提升了行業(yè)質(zhì)量與層次，而且能全面帶動(dòng)行業(yè)的優(yōu)化、升級(jí)。