一、業(yè)主大會的組成和性質

　　組成：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　性質：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。

　　二、業(yè)主大會的籌備與成立

　　1、業(yè)主大會的成立

　　2007年修改后的《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　1、業(yè)主大會的成立

　　但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。“

　�。�2）業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容

　�、俅_認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

　　②確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　③草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　④依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　�、葜贫�業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

　�、拗贫�業(yè)主委員會選舉辦法；

　�、咄瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　�。�3）籌備業(yè)主大會的工作要求

　　①業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

　�、诠�告《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告；

　�、鄞_認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權證書標明的房屋所有權人為準；

　　④業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

　　3.業(yè)主大會的成立

　　業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括：

　�。�1）報告業(yè)主大會的籌備工作情況；

　�。�2）宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)。

　�。�3）宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《管理規(guī)約》草案，宣講業(yè)主對草案提出修改的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的修改結果。

　�。�4）投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；

　�。�5）宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。

　　《條例》還規(guī)定：“業(yè)主在首次大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市確定。”

　　三、業(yè)主大會的職責（必考點）

　　下列事項由業(yè)主共同決定：（修改前6項，且表述也不一樣）

　�。�1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。�2）制定和修改管理規(guī)約；

　　（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　�。�5）籌集和使用專項維修資金；

　�。�6）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　注：重點里的重點，強調(diào)考題形式。

　　四、業(yè)主大會活動規(guī)則

　　1、定期會議和臨時會議

　　3、業(yè)主大會的召開形式

　　4、業(yè)主大會決定事項的表決效力（�？键c）

　　業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的相關事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。