【學員問題】傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別是什么？

【解答】（1）對開發(fā)完成后的不動產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的不動產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預測。

（2）傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計算期通常到開發(fā)完成時止，即不考慮預售，也不考慮延遲銷售；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值（最終是折算到估價時點上），然后再相加減。

（3）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。

（4）從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結果比較精確，但比較復雜；傳統(tǒng)方法測算的結果比較精略，但相對簡單些。就它們的精確與精略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此，這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：開發(fā)經營期究竟多長要估計準確；各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確；各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。

以上內容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。