二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

　　物權(quán)是統(tǒng)一的，相當多的人民群眾和法院部門的同志都強調(diào)，應當實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。在有關部門開研討會時，國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等涉及不動產(chǎn)管理的部門，都說應該實行統(tǒng)一登記。雖然客觀情況是現(xiàn)在很難實行統(tǒng)一登記，但國家需要推行統(tǒng)一登記制度。所以，《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，原來已列入十屆人大的立法規(guī)劃，但到目前為止，仍未完成這個任務。所以《物權(quán)法》附則第246條專門規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。這主要是考慮到現(xiàn)在的房地管理，有的是合在一起了，有的還沒合。在國家沒有制定出統(tǒng)一辦法以前，先讓地方性法規(guī)推動一下這項工作。

　　三、不動產(chǎn)登記的審查

　　在立法過程中，大家對不動產(chǎn)登記的實質(zhì)審查和形式審查，理解不太一樣。有人認為，實質(zhì)審查就是要審查合同關系的真實性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基礎上簽訂的，有沒有欺詐等。有人則認為，實質(zhì)審查就是把事實調(diào)查清楚，保證所指的不動產(chǎn)確實存在。由于大家口徑不一致，現(xiàn)在的《物權(quán)法》沒有回答什么是實質(zhì)審查和形式審查，只是規(guī)定了登記機構(gòu)的幾項職責，只要登記機構(gòu)履行了這幾項職責就行。

　　四、不動產(chǎn)登記的查詢和收費

　　《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關系人可以查詢、復制登記資料，登記機構(gòu)應當提供。對于這條規(guī)定，立法過程中曾有過爭論，有人說不應該限制登記查詢的主體，認為既然物權(quán)公示，公示就是給大家看的，為什么還要限制查詢主體？反對者則認為，雖然公示是給大家看的，但不是給社會上所有的人看的。跟這事沒關系的人也讓看，就涉及到個人隱私的保護問題。

　　國外情況也不一致。有的國家，如美國、加拿大等都不限制，誰都可以看。而德國則只有利害關系人才能查看。后來我們經(jīng)過考慮規(guī)定，只有利害關系人、權(quán)利人可以申請查詢，登記機構(gòu)應該提供。關于登記收費，國土部門的同志曾認為，沒有必要規(guī)定得那么細，相關的行政法規(guī)作出規(guī)定就可以了。

　　可現(xiàn)在的《物權(quán)法》第22條還是規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。這主要是考慮到目前這個問題老百姓反映比較強烈，所以需要作出一個明確規(guī)定。

　　五、不動產(chǎn)預告登記制度

　　我們國家過去沒有預告登記制度。在立法過程中，最初主要是考慮在商品房買賣過程中，需要保護權(quán)利人的利益，防止開發(fā)商一房二賣，所以規(guī)定了預告登記制度。但是，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當事人簽訂房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。即現(xiàn)在的預告登記規(guī)定已不僅僅適用于預售商品房，還涉及到其他房屋買賣的情況。例如，甲對乙說，以后你賣房子時，要賣給我，乙說行。甲防止乙以后不遵守這個約定，就可以去預告登記，取得了優(yōu)先購買權(quán)。預告登記的范圍，還包括消滅不動產(chǎn)物權(quán)。

　　六、不動產(chǎn)登記機構(gòu)的責任

　　在立法過程中，關于不動產(chǎn)登記機構(gòu)的責任，曾經(jīng)有過幾種意見。有人認為現(xiàn)在的登記機構(gòu)都是行政機關，所以登記錯誤應當提起國家賠償。有人認為國家賠償不合適，因為登記機構(gòu)以后是行政性質(zhì)的還是事業(yè)性質(zhì)的，或其他什么性質(zhì)的，現(xiàn)在都不好確定。有人主張建立賠償基金來解決登記錯誤問題。有人說登記機構(gòu)的責任應當采取過錯責任制，有過錯的承擔責任，沒有過錯的不承擔責任。有些單位反映強烈，認為現(xiàn)在當事人造假水平很高，假資料別說登記部門審查不出來，連公安部門都審查不出來，最后錯了還要登記部門來承擔責任，這太冤了。

　　現(xiàn)在《物權(quán)法》沒有回答責任到底是國家賠償責任還是民事賠償責任，因為現(xiàn)在不好說，這給以后的發(fā)展留下了空間。但是，登記錯了之后到法院起訴，法院肯定得受理。登記錯誤怎么賠償？《物權(quán)法》第21條規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應該承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應該承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追討。只要是登記錯了，不管是不是登記機構(gòu)的過錯，都要先行承擔責任，這主要是為了保護權(quán)利人的利益，因為權(quán)利人是弱勢。