（3）違約責任

　　從民事法律關系的角度觀之，通過出讓方式取得的土地使用權具有相對的獨立性，在土地使用權存續(xù)期間，權利人對出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權，即具有物權的性質(zhì)。因此，作為國有土地所有者代表的出讓方，為了保證國有土地的合理、有效利用，必然要通過土地使用權出讓合同對土地使用者的權利范圍進行設定，并依法或依約定追究其違反土地使用權出讓合同的行為責任。

　　按合同約定的用途、期限開發(fā)土地是土地使用權出讓合同效力的體現(xiàn)，土地使用權出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當事人雙方均應一體遵循。出讓國有土地使用權人不按出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限開發(fā)土地，是一種違約行為，應承擔相應的違約責任。

　　為了促進土地資源的保護和有效利用，土地使用者應當按照土地使用權出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費 .

　　參照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關規(guī)定，并結合實踐中的一些具體作法，對針對超過合同約定期限滿二年未開發(fā)利用土地的情形，應適當予以突破。由于出讓金的數(shù)額一般都較大，如果硬性規(guī)定由國家無償收回出讓國有土地使用權，則會導致土地使用者的極大損失，盡管是由其違反合同約定、惰于行使權利造成，但亦難免有苛之過嚴之嫌，顯然有失公平，且實踐中亦難以操作，從而使該規(guī)定形同虛設。

　　對此，應由國有土地所有者代表對該出讓國有土地使用權進行拍賣或變賣，并在扣除違約金及相關費用后，將剩余價款返還給原出讓國有土地使用權人。而對于無人應買的，惰于行使權利之人固然不能免除其違約責任，但同樣是由于出讓金數(shù)額較大，如果由國家將出讓金在扣除違約金及相關費用后返還原出讓國有土地使用權人，就會對國家財政造成負擔，顯然，這也是不公平的。

　　對此，應中止原土地使用權出讓合同關系，即無人應買的，國家無償收回出讓國有土地使用權，但原出讓合同關系只發(fā)生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時，國家應再提供其相當?shù)耐恋兀�繼續(xù)履行原土地使用權出讓合同。對于收回出讓國有土地使用權的土地，能耕種的，可作為國有農(nóng)用地處置；不能耕種的國家可通過出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。

　　另外，土地作為一種稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般都具有增值的潛力，為了更有效地保護和利用土地資源，防止土地使用人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進行投機牟利的炒地皮現(xiàn)象發(fā)生，對未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的情形，立法應作出不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的禁止性規(guī)定。