第二步，確定細分市場。

　　這一步包括界定標的房地產的市場區(qū)域和確定標的房地產最可能的使用者。1、界定標的房地產的市場區(qū)域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。

　　雖然不同類型的房地產其市場區(qū)域內涵有一定區(qū)別，但界定市場區(qū)域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當?shù)氐囊话銞l件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業(yè)房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業(yè)中心（如社區(qū)級、區(qū)級和市級）的零售商業(yè)房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。與住宅和商業(yè)房地產有所區(qū)別的是，辦公樓的市場區(qū)域通常是并不是一個空間上連貫的區(qū)域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區(qū)。時間距離的具體數(shù)據一般應通過市場調查取得。

　　2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業(yè)、婚姻狀況、家庭規(guī)模等方面的特征。對于零售商業(yè)房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經營規(guī)模、業(yè)態(tài)等。而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態(tài)（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家·對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業(yè)、怎樣規(guī)模的企業(yè)或機構·以及這些企業(yè)或機構的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里·

　　第三步，預測需求量。

　　預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素人手。1、對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口，2、零售商業(yè)房地產的市場需求主要受其市場區(qū)域內最終消費者的收入水平所主導。3、辦公樓的需求則主要與當?shù)鼐蜆I(yè)水平及其就業(yè)人口中使用辦公室的人數(shù)密切相關；借鑒發(fā)達國家在此方面的經驗并結合中國的實際情況，對以上三類房地產的市場需求進行定量預測的方法見“（三）房地產細分市場需求預測”。

　　第四步，預測供給量。

　　供給量=標的房地產所屬房地產類型的現(xiàn)有存量面積＋潛在競爭房地產的面積。

　　潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。

　　潛在競爭房地產的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產開發(fā)商的期望利潤率。

　　第五步，分析需求與供給的相對關系。

　　根據第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關系進行判斷：

　　當供給等于需求，即供求平衡；

　　當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量；

　　當供給小于需求，即供不應求，剩余需求＝需求量一供給量。

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