門店可行性研究

　　門店開設前對備選門店進行可行性研究，是經(jīng)紀機構在做出選址決策之前必須進行的一項基本工作?？尚行匝芯渴歉鶕?jù)區(qū)域的市場存量、客戶需求程度、周轉(zhuǎn)率、交易的活躍和關注程度等機會因素分析的基礎上進行的，應盡量形成數(shù)據(jù)，計算出供決策判斷的關鍵指標，進行盈虧分析，以確定是否投資、投資的方式、投資的數(shù)額及規(guī)模等。門店可行性研究中關鍵的指標包括經(jīng)營成本、損益平衡銷售額和區(qū)域必要市場占有率等。

　　經(jīng)營成本的估算，包括以下項目：

　?。?）門店購買費用或門店租金，一般采用租賃的形式，租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式。

　?。?）門店裝修費（包括招牌、櫥窗、燈光、地段、墻面等）。

　?。?）門店登記注冊費。

　?。?）辦公用品購置費（電腦、復印機、打印機、收銀用設備等）。

　　（5）員工工資福利。

　　（6）廣告費。

　?。?）水電費、物業(yè)管理費。

　?。?）稅費和管理費。

　?。?）辦公用品費（紙、筆、宣傳手冊及單張等）。

　?。?0）其他雜費。

　　門店租賃費用、員工工資福利費用、辦公用品配置費用、廣告費是相對最主要的費用。其中投入最大的是廣告推廣費用和門店租賃費用，可根據(jù)經(jīng)紀機構自身的發(fā)展規(guī)劃進行適當?shù)恼{(diào)整，由以上費用的累計總和，可以估算出計劃期限（如月、季度）內(nèi)的經(jīng)營成本。

　　計劃期限內(nèi)的經(jīng)營成本加上同期門店應得的正常利潤，即為門店損益平衡點的銷售額。損益平衡點的銷售額占門店所在區(qū)域市場的比例即為該門店的區(qū)域必要占有率。若選擇區(qū)域銷售額所要求的區(qū)域必要市場占有率比較低，則風險不高，反之，要求的市場占有率越高，風險就越高。假設選擇區(qū)域的市場規(guī)模為每月1000萬元，只要銷售額達300萬元即可達到損益平衡點，即30％的區(qū)域占有率，風險便不高。若銷售額每月需達700萬元才可達損益平衡點，那么70％的區(qū)域占有率是非常高難度的指標。當然，具體多少區(qū)域必要市場占有率才可作為門店選址的依據(jù)，應根據(jù)目標區(qū)域內(nèi)的行業(yè)競爭情況，以及本公司門店在類似區(qū)域市場上的市場占有率情況來決定。

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