整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

　　在商務辦公房地產的實際評估中常碰見整層或幾層商務辦公房地產、單間或幾間商務辦公房地產、整幢商務辦公房地產的估價。對于單間或幾間商務辦公房地產的估價相對比較容易，可以直接利用市場法或收益法進行測算；而對于整層、整幢商務辦公房地產的估價相對比較復雜，一方面是由于市場上整層、整幢轉讓及出租的商務辦公房地產市場交易實例比較少，另一方面是整幢商務辦公房地產功能的多樣性而表現出價值的差異性。在實際估價業(yè)務中，會涉及整幢商務辦公房地產整體轉讓、抵押、入股等而需要評估整幢商務辦公房地產的價格，下面主要就整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點的處理進行分析。

　　1.單純型商務辦公房地產

　　單純型商務辦公房地產基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要可以采用市場法、收益法。由于市場上整幢轉讓、轉租的實例比較少，難以通過整幢轉讓、轉租求取估價對象的價格。但由于單純型商務房地產只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此不管用那種方法，都可以先評估出某一層的價格，再確定層差修正系數，計算出所有樓層的價格。

　　2.商住型商務辦公房地產

　　商住型商務辦公房地產是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對商住型商務辦公房地產估價時，首先應區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法、收益法，居住用房主要采用市場法。

　　此外對商住型商務辦公房地產估價時，應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應選擇同為商住型的商務辦公房地產，如果選擇其他類型的商務辦公房地產交易實例，應考慮進行適當的修正。

　　3.綜合型商務辦公房地產

　　綜合型商務辦公房地產是以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳、娛樂廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務辦公房地產的建筑面積一般在3萬㎡以上，有些可達10萬㎡以上，如廣州的中信廣場，建筑面積達23萬㎡，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達41萬㎡.由于綜合型商務房地產的建筑體量大、功能多樣性的特點，因此對其估價就比較復雜，首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經營方式、收益能力；根據不同功能區(qū)的收益性特點、實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法；最后將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢商務辦公房地產的價格。