“公共利益，，是國家征收集體土地和單位、個人的房屋的前提條件，是預防公共權力濫用的約束性規(guī)定。”公共利益“的界定，旨在保護集體土地和單位個人的房屋不被公共權力肆意侵犯，也是評判征收事件中一項具體征收行為是否合法的根本標準。為此，《憲法》、《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》均明確規(guī)定房地產征收必須基于”公共利益的需要“。但公共利益是一個抽象的概念，具體操作中很難界定，屬于世界性難題（譬如美國《憲法》也未能對何謂公共利益做出清晰定義），我國上述四部法律均未界定公共利益的范圍?！斗课菡魇諚l例》界定了公共利益的范圍，即：①國防和外交的需要；②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；④由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　?。ㄋ模┕芾眢w制

　　國有土地上房屋征收管理體制是指由房屋征收主體、房屋征收部門及其管力

　　職責、管理程序、相互配合等組成的有機整體?！斗课菡魇諚l例》規(guī)定的房屋征收管理的分工如下：

　　1.房屋征收主體。房屋征收主體是市、縣級人民政府。市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

　　2.房屋征收部門。房屋征收部門是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門），房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

　　3.房屋征收實施單位。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

　　4.房屋征收的監(jiān)督與指導部門。上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

　　監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

　?。ㄎ澹┱魇諞Q定程序

　　1.擬定征收補償方案

　　房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。房屋征收方案的主要內容包括房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。

　　2.組織有關部門論證

　　收到房屋征收部門上報的征收方案后，后市、縣級人民政府應當組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門對征收補償方案進行論證，主要論證內容包括建設項目是否符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，房屋征收目的是否符合房屋征收的前提條件（基于公共利益），房屋征收范圍是否科學合理，補償方案是否公平等。

　　3.征求公眾恿見

　　對征收補償方案進行論證、修訂后，市、縣級人民政府應當予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。征求公眾意見結束后，市、縣級人民政府應當將征求意見情況進行匯總，根據公眾反饋情況對征收補償方案進行修改，并將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，如多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加聽證會，并根據聽證會隋況修改方案。

　　4.房屋征收決定

　　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

　　5.與房屋征收相關的工作

　?。?）組織調查登記。房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　?。?）對未經登記的建筑進行調查、認定和處理。為了避免在房屋征收時矛盾過于集中，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。另外，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　?。?）暫停辦理相關手續(xù)。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

　?。?）作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

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