五、房地產(chǎn)抵押的主要類型

　　1.一般房地產(chǎn)抵押

　　一般房地產(chǎn)抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權人的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　2.在建工程抵押

　　在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　3.預購商品房貸款抵押

　　預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。各地的住房公積金中心為支持住房消費也提供政策性的低息貸款，但通常是與金融機構合作，委托其代辦放貸、收貸等工作。

　　4.最高額抵押

　　最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權用房地產(chǎn)提供擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權范圍。

　　最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權不得轉(zhuǎn)讓，

　　但當事人另有約定的除外。

　　最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

　　有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

　?。?）約定的債權確定期間屆滿；

　?。?）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；

　?。?）新的債權不可能發(fā)生；

　?。?）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；

　?。?）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；

　?。?）法律規(guī)定債權確定的其他情形。

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