四、住宅專項維修資金制度

　　隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，新的住房體制逐漸形成，居民自有住房的比例越來越高。在單幢住宅樓或者住宅小區(qū)內住房產權普遍多元化的情形下，住房共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關系到相鄰住宅、整幢樓，甚至整個小區(qū)住宅的正常使用和安全，共用部位、共用設施設備一旦需要維修及更新、改造，所需的費用如何在少則幾十個、多則上千個業(yè)主之間及時籌集，成為亟需解決的問題。1998年國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）明確提出建立住房維修資金制度，維修資金專項用于住房共用部位、共用設施設備的大修、中修及更新、改造。為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，2007年12月4日，原建設部、財政部聯(lián)合簽署《住宅專項維修資金管理辦法》，自2008年2月1日起施行。

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金概念、性質和用途

　　住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金的交存

　　（1）交存范圍。應交存住宅專項維修資金的范圍包括：住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。屬上述范圍的，出售的公有住房，售房單位也應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，交存住宅專項維修資金。

　?。?）交存標準。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積

　　交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益、住宅共用設施設備報廢后回收的殘值、利用住宅共用部位共用設施設備進行經營的，業(yè)主所得收益，除業(yè)主大會另有決定外，都應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。

　?。ㄈ┳≌瑢ｍ椌S修資金的管理

　　業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管~l'-J，直轄市、市、R-Xt~政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門，應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業(yè)主：大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監(jiān)督。

　　住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

　　未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。

　?。ㄋ模┳≌瑢ｍ椌S修資金的使用

　　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　?。?）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

　?。?）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（4）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

　　在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

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