出讓土地使用權，是指土地使用者以向國家支付土地使用權出讓金而原始取得的，并有出讓年限的國有土地使用權。

　　1．出讓土地使用權的取得方式

　　根據(jù)《城市房地產管理法》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，協(xié)議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

　　[重點解析]

　　1．掌握土地使用權的三種出讓方式。

　　2．理解“協(xié)議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價”這句話。

　　因為根據(jù)《合同法》，違反法律強制性規(guī)定的合同是無效的合同。

　　2．出讓土地使用權的年限

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　（1）居住用地70年；

　?。?）工業(yè)用地50年；

　　（3）教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　　（5）綜合或者其他用地50年。

　　[重點解析]

　　此處數(shù)據(jù)必須掌握。

　　3．土地使用權出讓合同

　　根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產管理法》及有關規(guī)定，土地使用權出讓，應當由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金。未按照出讓合同約定支付的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　土地使用權者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證。

　　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1．土地使用權出讓金是與土地的用途相對應的，用途改變了，土地使用權出讓金隨之調整。

　　2．改變土地用途，不僅需要出讓方同意，也需要城市規(guī)劃行政主管部門同意。因為變更用途后的土地的使用未必符合城市規(guī)劃。

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　　劃撥土地使用權，是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后原始取得或者無償原始取得的，并沒有使用期限的國有土地使用權。

　　根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，劃撥土地使用權的范圍限于：

　?。?）國家機關用地和軍事用地；

　?。?）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

　?。?）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　劃撥土地使用權依照法律規(guī)定也可以進行轉讓、出租或者抵押。但是，劃撥土地使用權的轉讓、出租所得收益或者抵押拍賣所得價款，應當按照法律的規(guī)定，上繳國家或者優(yōu)先用于繳納土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1．劃撥土地使用權的范圍要掌握。

　　2．轉讓劃撥土地使用權應當繳納土地使用權出讓金。這是因為劃撥的土地近乎無償取得，包含著國家的利益。如果對之轉讓而不上繳土地使用權出讓金，就意味著損害了國家的利益。

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責任編輯：瑪門

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