☆☆考點(diǎn)11：

　　某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

　　投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。例如，都可以采用收益法——價(jià)值是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，但在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者可以接受的最低收益率。這個(gè)投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。其中的一個(gè)重要因素是該投資者的機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本越大者，要求的收益率會(huì)越高。

　　投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi)；反之，說(shuō)明不值得投資購(gòu)買(mǎi)。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去所投資的房地產(chǎn)。

　　☆☆考點(diǎn)12：

　　內(nèi)部收益率（IRR） 稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式為：

　　求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：

　　當(dāng)IRR>ic，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　當(dāng)IRR=ic，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

　　內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

　　1.凈現(xiàn)值是一個(gè)數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個(gè)比率。

　　2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率。

　　內(nèi)部收益率法存在的問(wèn)題：

　　內(nèi)部收益率的一些問(wèn)題可能使得該方法得出的決策信號(hào)與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問(wèn)題出自下列兩個(gè)方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問(wèn)題。

　　投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

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