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房地產估價師《經營與管理》重點要點（3）
第二節(jié) 房地產項目不確定性因素的分析
1．房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素（8大因素）
| 不確定因素 | 不確定的原因 |
| 土地費用 | 土地成本占總成本比重大 招掛掛的出讓方式使土地價格難以確定 |
| 建筑安裝工程費 | 建安費用估算價與承包商報價之間有差異 開工后建材和人工費會發(fā)生變化 |
| 租售價格 | 物業(yè)的供求關系變化 各種因素會發(fā)生變化 |
| 開發(fā)期與租售期 | 準備期的不確定 建造期的不確定 租售期的不確定 |
| 容積率及有關設計參數 | 政府批準容積率的不確定 可供出租出售面積不確定（公攤） |
| 資本化率 | 評估時所選取的資本化率與將來實際投資收益率之間會出現誤差 |
| 貸款利率 | 影響財務杠桿的有效性及融資成本 |
| 資本金的比例 | 借貸資金所占比例越大融資成本越高 |
【重點】如果選擇開發(fā)項目資本化率
采用市場法，選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率
【2008年】
房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素有（ ）。
A．開發(fā)期和租售期
B．權益投資比率
C．資本化率
D．貸款利率
E．運營費用
【答案】ACD
【解析】注意區(qū)別開發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定因素是不同的。BE是置業(yè)投資的不確定性因素。
2．房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素
購買價格
權益投資比率－權益資本（資本金）占初始資本投資總額的比例，指標低意味著借的錢多
空置率
運營費用
3．不確定性因素的相互作用
作用機制
各種因素會最終影響項目的成本費用和效益
如果收入和費用以同步形式發(fā)生變化，則進行不確定性分析的意義不大
如果收入和費用不同步變化，則有必要分析這些因素對收益的影響程度
不確定性分析的種類
盈虧平衡分析
敏感性分析
風險分析（概率分析）
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