第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

　　1．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念

　　資金特性（三對(duì)矛盾）

　　資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾

　　資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾

　　投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)的矛盾

　　項(xiàng)目融資的含義

　　實(shí)質(zhì)是為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的

　　2．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

　　2.1 融資組織形式選擇－明確融資主體

　　既有項(xiàng)目法人融資形式

　　由既有法人組織融資活動(dòng)并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

　　擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)

　　從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力

　　新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式

　　由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集資本金和債務(wù)資金

　　新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

　　從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力

　　【2005年】

　　新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。
　　A．項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成
　　B．新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)
　　C．從項(xiàng)目投資后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能
　　D．從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力
　　E．?dāng)M建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

　　【答案】ABC
　　【解析】DE是既有法人融資的特點(diǎn)。

　　2.2 資金來(lái)源選擇

　　自有資金

　　信貸資金

　　證券市場(chǎng)資金

　　非銀行金融機(jī)構(gòu)資金

　　其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金

　　預(yù)售或預(yù)租收入

　　2.3 資本金籌措

　　資本金的規(guī)定

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例為35%

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資資本金比例為購(gòu)置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例

　　資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)

　　新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目

　　政府政策性資金

　　國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金

　　國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金

　　社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人入股的資金

　　既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目

　　項(xiàng)目法人可用于項(xiàng)目的現(xiàn)金

　　資產(chǎn)變現(xiàn)資金

　　發(fā)行股票籌集的資金

　　政府政策性資金

　　國(guó)內(nèi)外企業(yè)法人入股資金

　　既有項(xiàng)目上市公司時(shí)

　　可公開(kāi)或定向增發(fā)新股

　　發(fā)行公司可轉(zhuǎn)換債券

　　其它方式

　　以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股的合作開(kāi)發(fā)模式

　　【2008年】

　　新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。
　　A．政府政策性資金
　　B．國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金
　　C．個(gè)人入股的資金
　　D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

　　【答案】D
　　【解析】新法人哪來(lái)的可變現(xiàn)的資產(chǎn)？

　　【2006年】

　　新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括（ ）資金。
　　A．政府政策性
　　B．資產(chǎn)變現(xiàn)
　　C．企業(yè)入股
　　D．個(gè)人入股范圍

　　【答案】B
　　【解析】新法人哪來(lái)的可變現(xiàn)的資產(chǎn)？

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