3.寫字樓物業(yè)管理

　　3.1寫字樓的分類

　　3.2寫字樓分類過程中要考慮的因素

　　3.3寫字樓租戶的選擇

　　3.4寫字樓租金的確定

　　3.5寫字樓的租約與租約談判

　　3.1寫字樓的分類

　　分類標準

　　所處的位置

　　自然或質量狀況

　　收益能力

　　等級

　　甲級寫字樓

　　乙級寫字樓

　　丙級寫字樓

　　3.2寫字樓分類過程中要考慮的因素

　　位置

　　交通方便性

　　聲望或形象

　　建筑形式

　　大堂

　　電梯

　　走廊

　　寫字樓室內空間布置

　　為租戶提供的服務

　　建筑設備系統(tǒng)

　　物業(yè)管理水平

　　租戶類型

　　3.3寫字樓租戶的選擇

　　商業(yè)信譽和財務狀況

　　所需面積大小

　　可能面積的組合

　　尋租者經營業(yè)務的性質

　　尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　　需要提供的物業(yè)管理服務

　　3.4寫字樓租金的確定

　　計算可出租或可使用面積

　　三個面積

　　·建筑面積

　　·可出租面積：出租單元內建筑面積＋分攤公用建筑面積

　　·出租單元內建筑面積：單元內使用面積＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個系數

　　·可出租面積和出租單元內建筑面積比例系數（R/U）

　　租金的計算

　　·實際劃歸租戶獨立使用的面積是單元內建筑面積，但在計算租金時要將該單元內建筑面積而乘以R/U系數

　　基礎租金與市場租金

　　基礎租金：根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場租金：根據市場供求關系決定的租金水平

　　基礎租金高于市場租金，要降低經營費用

　　在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金

　　出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修

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