5．直接資本化法

　　5.1直接資本化法概述

　　5.2資本化率和收益乘數的求取方法

　　5.3資本化率與報酬率的區(qū)別和關系

　　5.4直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　5.1直接資本化法概述

　　概念

　　是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率，或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法

　　第一種方式

　　第二種方法（乘數法）

　　【重點】乘數的類型

　　乘數種類 公式 優(yōu)點 缺點

　　毛租金乘數法

　　（租售比價）

　　房地產價值＝毛租金×毛租金乘數

　?、俜奖阋仔?/p>

　?、诒容^客觀

　　③避免多層次測算產生的誤差 ①忽略了房地產租金以外的收入

　?、诤雎粤丝罩寐屎瓦\營費用的差異

　　潛在毛收入乘數法

　　房地產價值＝某一年的潛在毛收入×毛收入乘數 考慮了房地產租金以外的收入

　　但沒有考慮空置和運營費用的差異

　　比較粗略

　　有效毛收入乘數法

　　房地產價值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘數 考慮了房地產租金以外的收入

　　考慮了空置率 沒有考慮運營費用的差異

　　凈收益乘數法

　　房地產價值＝某一年的凈收益×凈收益乘數 是資本化率的倒數

　　5.2資本化率和收益乘數的求取方法

　　方法

　　資本化率和收益乘數－可用市場提取法

　　綜合資本化率

　　凈收益率/有效毛收入乘數

　　資本化率與報酬率的關系（轉換）

　　投資組合技術（組成部分求整體）

　　說明

　　如果可比實例與估價對象的凈收益流模式相同 ，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數來求取估價對象的綜合資本化率

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