第十二章 房地產(chǎn)估價程序

　　本章介紹房地產(chǎn)估價程序的含義、作用和具體內(nèi)容，特別是較詳細(xì)介紹其中的受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查看估價對象、判斷估價對象價值、撰寫估價報告、估價資料歸檔等工作。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價程序概述

　　一、房地產(chǎn)估價程序的含義

　　為了又好又快地完成一個房地產(chǎn)估價項目，應(yīng)當(dāng)不斷總結(jié)和梳理出完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作及開展這些工作的先后次序，即要制定一套科學(xué)、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序。房地產(chǎn)估價程序是指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。通俗地說，就是又好又快地完成一個房地產(chǎn)估價項目，從頭到尾應(yīng)當(dāng)做哪些工作，其中哪些工作應(yīng)當(dāng)先做，哪些工作應(yīng)當(dāng)后做。

　　房地產(chǎn)估價的基本程序是：（1）獲取估價業(yè)務(wù)；（2）受理估價委托；（3）制定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查看估價對象；（6）分析估價對象價值；（7）測算估價對象價值；（8）判斷估價對象價值；（9）撰寫估價報告；（10）內(nèi)部審核估價報告；（11）交付估價報告；（12）估價資料歸檔。

　　在實際估價中，上述程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復(fù)，但是不得隨意省略。

　　二、房地產(chǎn)估價程序的作用

　　按照事先制定好的科學(xué)、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序按部就班地開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性并規(guī)范化、精細(xì)化，避免出現(xiàn)顧此失彼、疏忽遺漏或者重復(fù)浪費，從而可以保障估價工作的質(zhì)量，提高估價工作的效率。

　　完成任何一個房地產(chǎn)估價項目，都不得隨意省略房地產(chǎn)估價程序中的工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。對于估價結(jié)果異議等引發(fā)的估價報告鑒定，其中的一個重要方面是檢查估價機構(gòu)和估價師是否履行了必要的程序來完成估價報告，即在履行估價程序方面是否有疏漏。例如，是否與委托人進(jìn)行了充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解了其估價目的；是否勤勉盡責(zé)地搜集了估價所需的資料；是否要求了委托人如實提供其知悉的估價所需的資料，并承諾所提供資料是真實、合法和完整的；是否對委托人提供的資料進(jìn)行了必要的關(guān)注；是否對估價對象進(jìn)行了實地查看。因此，至少要在程序上經(jīng)得起嚴(yán)格檢查，可以說履行必要的估價程序是估價機構(gòu)和估價師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，合理保護(hù)自身權(quán)益的重要手段之一。

　　概括地說，估價程序有以下4個作用：一是規(guī)范估價行為，二是保障估價質(zhì)量，三是提高估價效率，四是防范估價風(fēng)險。

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