（四）抵押物在抵押期間的處分限制

　　出讓國有土地使用權抵押期間，抵押人將其權利轉讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押的，應當通知抵押權人，并告知對方當事人該物已經抵押的情況，原抵押合同繼續(xù)有效。未通知抵押權人或者未告知對方當事人的，處分行為無效。抵押人將其權利轉讓、出租，抵押人處分抵押物所得價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉讓、出租；抵押權人將其權利再次抵押的，所擔保的債權額不得超過土地使用權價值的余額。

　　抵押的目的是為債權人設定抵押權，使抵押權人獲得抵押利益。當抵押物不存在但其交換價值轉化為其他物如價金時，抵押利益仍存在于該轉讓物。因此，抵押不以轉移抵押物的占有為要件。抵押人享有在無害抵押權的條件下對抵押物的處分權。出讓國有土地使用權抵押后，抵押人可將土地使用權轉讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押。但抵押人對出讓國有土地使用權的處分必然會關系到抵押權人的利益，為了平衡雙方當事人的利益，維護抵押權人的合法權利，保障抵押權的安全，對抵押人的處分權加以限制是必要的。

　　依《擔保法》第49、51條的規(guī)定，抵押權人對抵押人處分抵押物的行為有限制權、追及權及對抵押物不法妨礙的排除權，如抵押人轉讓已經登記的抵押物的，應通知抵押權人，否則，轉讓行為無效。抵押權人有權制止抵押人減少抵押物價值的行為。抵押權不因抵押物的部分滅失而受不利影響，剩余部分的價值與抵押權價值相等時，仍擔保被擔保債權的全部，剩余部分不足擔保額時，抵押人應以其他財產補足，不得以滅失為由，對抗抵押權。依《擔保法》第35條、《城市房地產管理辦法》第9條的規(guī)定，抵押物的再次抵押受到限制。

　　（五）土地使用權抵押與土地使用權出讓合同、租賃合同的關系

　　租賃土地使用權上抵押權實現依法拍賣或變賣抵押物時，抵押權人應當繼續(xù)履行原租賃土地使用權合同�！秳潛車�有土地使用權管理暫行辦法》第19條的規(guī)定表明出讓國有土地使用權抵押后，出讓國有土地使用權人仍是原土地使用權出讓合同的當事人，仍受原出讓合同的約束。土地使用權主體因抵押權實現而發(fā)生變更后，土地使用權出讓合同仍然有效，新的土地使用權人必須受該合同條款的約束。同樣的，依《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權管理暫行規(guī)定》第3條規(guī)定，抵押權實現時，租賃土地使用權合同隨之轉移。

　　（六）劃撥國有土地使用權的抵押

　　劃撥國有土地使用權上抵押權實現依法拍賣或變賣抵押物時，應當從拍賣或變賣所得價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額或土地收益后，抵押權人方可優(yōu)先受償。外商投資企業(yè)場地使用權上抵押權實現，抵押權人的優(yōu)先受償權依劃撥國有土地使用權抵押的有關規(guī)定處置�！稉�保法》第56條、《城市房地產管理法》第50條、《城市房地產抵押管理辦法》第45條的規(guī)定表明，劃撥國有土地使用權抵押實現時，必然發(fā)生劃撥國有土地使用權轉讓。劃撥國有土地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應依法補辦出讓手續(xù)，并由受讓人繳納出讓金；不具備出讓條件的土地，如國家暫時無法或不需要以出讓方式提供給土地使用者或根據城市規(guī)劃不宜出讓近期又不禁止轉讓的，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　�。ㄆ撸┼l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的抵押

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權上抵押權實現拍賣或變賣抵押物時，抵押權人若不是本集體經濟組織投資設立的企業(yè)的，須辦理集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣或變賣所得價款，應先扣除征地補償安置費，給付集體土地所有者（集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權利的除外），并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔保法》規(guī)定處置。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的抵押問題是實踐中的一個難題。《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，有兩個要點。

　　其一，在為設定抵押而辦理登記時，土地管理部門應當核定通過拍賣抵押物實現抵押權時應補交的土地使用權出讓金額。這筆金額，實際上是抵押權人實現抵押權的一筆預期扣除額，也是未來的地產受讓人將要支付的一筆成本。其二，抵押權實現時，被抵押的土地使用權必須通過土地征用程序轉變?yōu)閲�有土地，然后按抵押劃撥國有土地使用權的辦法，或辦理土地出讓手續(xù)，由受讓人在繳納出讓金的基礎上取得出讓國有土地使用權，或作為劃撥土地以轉給受讓人，國家收取土地收益。這些規(guī)定，實際上針對的是土地使用權由集體經濟組織以外的單位或個人受讓的情形。如果抵押權實現時，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權是由本集體內部的企業(yè)或個人受讓取得，則沒有必要適用這種程序。

　　而且，即使是集體以外的單位或個人為受讓人的，也不必一律套用“先征用后出讓”的模式。按照《擔保法》第55條第2款“……以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途”的規(guī)定，抵押權實現時，不論受讓主體為何種性質，除辦理了集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)的外，應該保持土地的集體所有和土地用途。也就是說，集體經濟組織以外的受讓人可以在不辦理土地征用和繳納出讓金的情況下受讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權。

　　為此，該受讓人可以采用一種類似“權利入股”的辦法，將受讓取得的廠房等建筑物所有權連同土地使用權投入該企業(yè)，同時取得該企業(yè)的一部分產權，從而使該企業(yè)成為受讓人與集體經濟組織合資或聯營的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)（此時只需要辦理企業(yè)變更登記，而不需要辦理土地使用權變更登記）。當然，如果受讓人受讓取得該地產的目的是為了開展其他投資項目，則必須辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續(xù)，并為此支付必要的成本。