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一、房地不可分

任何房屋都不可能是空中樓閣，它必須建筑在相應的基礎之上，房屋最重要的基礎就是土地。

由于我國土地所有權屬國家和集體，所有權和使用權相分離，當土地上建成建筑物和構筑物以后，建筑物所有權和土地使用權就形成了一個整體，即房地產，也就形成了一個房屋所有權與土地使用權。

兩者無論從法律形態(tài)、價值形態(tài)都是不可分的狀態(tài)，如果兩者分離，無論是在法律價值還是使用功能等方面都會產生很大影響，損害其實際效用。

我國各項法律、法規(guī)及規(guī)章歷來認為房屋和土地在交易中，必須共同作為交易的標的，而不能分別對待。

也就是說，在我國房屋所有權與該房屋占用范圍內的土地使用權實行權利一致的原則，概括為“房隨地走”或“地隨房走”。

二、只有以出讓方式取得的土地才能獨立設置抵押

我國土地使用權的取得方式分出讓和劃撥兩種。

出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金后取得的土地使用權。

所謂土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

《城市房地產管理法》第四十七條規(guī)定：“以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。”

三、房地不能分別設置抵押

《城市房地產管理法》第六十條的規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

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