房地產(chǎn)投資風險的種類（一）房地產(chǎn)投資風險的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資風險的種類房地產(chǎn)投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險。

　　1．系統(tǒng)風險，對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風險。包括：

　?。?）通貨膨脹風險：又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

　　（2）周期風險：房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

　?。?）市場供求風險：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。

　?。?）利率風險：利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損；二是會增加投資者的債務(wù)負擔，三是會加大融資成本，從而抑制需求（5）變現(xiàn)風險：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風險……

　?。?）政策風險：政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環(huán)境保護等方面的政策給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

　　（7）或然損失風險：火災(zāi)、風災(zāi)、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發(fā)生的災(zāi)害事件引起的置業(yè)投資損失。預(yù)防辦法是對物業(yè)投保，加強物業(yè)管理工作。

　　（8）政治風險：主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風險。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者可能承擔相當程度的政治風險。政治風險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種

　　2．個別風險，僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風險。包括：

　?。?）收益現(xiàn)金流風險：房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風險。

　?。?）資本價值風險：預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值的差異風險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。

　　（3）未來經(jīng)營費用風險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風險。

　　（4）持有期風險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風險越大。

　　（5）比較風險：又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風險。

　?。?）時間風險：房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。

　　（三）風險對房地產(chǎn)投資決策的影響（1）根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向；

　?。?）據(jù)項目風險大小確定相應(yīng)的投資收益水平；

　?。?）根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機，利用周期規(guī)律進行反周期操作。

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