房地的開發(fā)前期準備：在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。

　　1、辦理開工手續(xù)：申請施工許可證應具備條件：用地批準，建設工程規(guī)劃許可，施工現場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設資金已落實，其它規(guī)定。

　　2、制定建設施工方案：施工組織與協(xié)調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現金流量表，與承包商談判及簽約等。

　　3、開發(fā)場地工程勘測，是開發(fā)建設項目得以實現的關鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設前期工作的重要組成部分。

　　內容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。

　　程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。

　　4、規(guī)劃設計。

　?、倩疽螅菏褂靡螅h(huán)境，安全，經濟，施工，美觀。

　?、谝?guī)劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；

　　居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內的總人口數/地塊面積×100%；綠地率；建筑后退。

　　③建筑設計。

　　住宅建筑的平立面設計：合理確定層高和層數，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積；住宅結構設計；住宅建筑裝修和室內設備的設計；

　　④規(guī)劃設計管理與審批。

　　建設項目選址；

　　建設用地規(guī)劃管理：核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證；臨時建設和臨時用地的管理；

　　建設工程規(guī)劃管理：建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

　　5、建設工程招投標。

　　方式：公開招標，邀請招標，協(xié)議招標。

　　6、獲取建設用地使用權。

　　7、征地拆遷補償安置。

　　8、施工現場臨時三通一平：供水，供電，臨時道路。

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