建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

　　（1）統(tǒng)一付款方式

　　將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。

　　例某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價格。

　　[解]該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價格計算如下：

　　30×20%+30×（1-20%）/（1+0.5%）6=29.29（萬元）

　　例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計算中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）0.5；②半年利率r，則計算中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）；③季度利率r，則計算中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）2.

　　（2）統(tǒng)一采用單價

　　在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

　　（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

　　（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵

　　在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

　　建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

　　建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積

　　（5）統(tǒng)一面積單位

　　在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米（土地的面積單位有時還采用公頃、畝），中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

　　平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

　　平方米下的價格=坪下的價格×0.303

　　房地產(chǎn)市場細分的原則

　　對房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售有利的房地產(chǎn)市場細分應(yīng)該遵循以下原則：

　　可測量性?？蓽y量性是指各個細分市場的現(xiàn)實或潛在購買力和市場規(guī)模大小是可以識別、可以衡量的。

　　可進人性?？蛇M入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業(yè)是否具有可進入性：

　　①企業(yè)是否具有進入細分市場的條件；（如存在貿(mào)易壁壘）

　?、谄髽I(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細分市場的消費者；

　?、郛a(chǎn)品是否能夠進入市場。

　　可盈利性。可盈利性是指市場規(guī)模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說，一個細分市場應(yīng)該具有一定的規(guī)模，并且具有相當程度的發(fā)展?jié)摿?，足以滿足企業(yè)銷售和利潤的要求。

　　可行性?？尚行允侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的細分市場，能否制定和實施相應(yīng)有效的市場營銷計劃，包括產(chǎn)品、價格、渠道以及促銷等計劃。

　　市場法的基本原理

　?。?）市場法的概念

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　（2）市場法的理論依據(jù)

　　市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

　　（3）市場法適用的對象和條件

　　市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。

　　市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

　　市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等；

　　（4）市場法的操作步驟

　　運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準價格。

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