房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。

約定購買房屋，開發(fā)商卻遲遲未辦下房產(chǎn)證，購房者該怎樣維護自己的權(quán)利？記者從濟南仲裁委得知，今年以來，涉及房產(chǎn)證糾紛的仲裁案件不斷增多，其中有關(guān)逾期辦證違約責任的問題較為突出。

幾年前，市民甲某與乙公司簽訂《商品房買賣合同》（期房），約定購買乙公司開發(fā)建設(shè)的某樓盤建筑面積為126平方米的房屋，乙公司在1年內(nèi)向甲某交付經(jīng)驗收合格的商品房并保證甲某1年內(nèi)取得房產(chǎn)證。合同未約定甲某未能取得房產(chǎn)證時乙公司應(yīng)承擔的違約責任。合同簽訂后，甲某按照合同向乙公司支付全部購房款，雙方辦理商品房交接手續(xù)，但甲某4年后仍未取得商品房房產(chǎn)證。期間甲某得知，乙公司也是在4年后才完成其開發(fā)小區(qū)商品房的初始登記。

乙公司應(yīng)否承擔逾期辦證的違約責任？濟南仲裁委員會仲裁員、山東眾成仁和律師事務(wù)所律師姚虎明介紹，此案涉及辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體、責任承擔、賠償金額、訴訟時限等多個法律問題，可供有類似疑問的消費者借鑒。

由于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定不一致，導(dǎo)致對辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的理解不同，因此一般辦理房產(chǎn)證需要通過開發(fā)商完成初始登記（備案工作）、購房人向房管部門提出申請、房管部門審查材料發(fā)證等程序。辦理房產(chǎn)證的三方行為具有關(guān)聯(lián)性、順序性。乙公司在合同中約定，保證甲某在1年的約定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證，這種約定未明確辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體，只能按照一般辦理房產(chǎn)證的三方共同行為來理解，乙公司應(yīng)當于1年的約定時間內(nèi)完成房屋的初始登記（備案）工作，但事實上該公司卻是在4年后才完成，并且未通知甲某，依法應(yīng)當承擔逾期辦證的違約責任。

由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》（期房）未約定逾期辦證的違約責任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

仲裁員提醒，逾期辦證的違約金請求權(quán)存在訴訟時效問題。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規(guī)定，向人民法院或仲裁委員會請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。實踐中，有的購房人買到房屋后長期無法取得房產(chǎn)證，應(yīng)當注意2年的訴訟時效期限的規(guī)定，對超過訴訟時效期部分的違約金訴求將難以支持。

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