1、這一步包括界定標的房地產的市場區(qū)域和確定標的房地產最可能的使用者。1、界定標的房地產的市場區(qū)域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。

　　雖然不同類型的房地產其市場區(qū)域內涵有一定區(qū)別，但界定市場區(qū)域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當?shù)氐囊话銞l件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業(yè)房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業(yè)中心（如社區(qū)級、區(qū)級和市級）的零售商業(yè)房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。與住宅和商業(yè)房地產有所區(qū)別的是，辦公樓的市場區(qū)域通常是并不是一個空間上連貫的區(qū)域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區(qū)。時間距離的具體數(shù)據(jù)一般應通過市場調查取得。

　　2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據(jù)第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業(yè)、婚姻狀況、家庭規(guī)模等方面的特征。對于零售商業(yè)房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經(jīng)營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經(jīng)營規(guī)模、業(yè)態(tài)等。而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態(tài)（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家？對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業(yè)、怎樣規(guī)模的企業(yè)或機構？以及這些企業(yè)或機構的主要客戶又是什么類型的客戶。

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