房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度；最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?？偟膩?lái)說(shuō)，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。

　　具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

　?。?）直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法（參見(jiàn)表4-3），以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100.然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格x100/（）=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。

　?。?）間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100

　　采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格x100/（）x（）/100=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

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