1、市場(chǎng)法

　　也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　市場(chǎng)法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。”

　　適用的對(duì)象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　操作步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?；求取比?zhǔn)價(jià)格。

　　2、成本法：

　　是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。）

　　本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。（從賣方的角度看：賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就會(huì)虧本；

　　從買方的角度看，是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開發(fā)。

　　估價(jià)對(duì)象：新開發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)；即在建工程；計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。

　　操作步驟：搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算建筑物折舊；求取積算價(jià)格。

　　3、收益法：

　　也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。（從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。

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