“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面，指的是一種價格運(yùn)動現(xiàn)象，即價格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的快速上漲，從而價格遠(yuǎn)離價值。初始的價格上漲會使人產(chǎn)生價格還會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，由此不斷吸引新的買者——這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的進(jìn)一步上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格暴跌。

　　在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下，股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”，而且其影響和造成的危害更大，甚至可以說“泡沫”是房地產(chǎn)的易發(fā)癥。房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價、房價人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個經(jīng)濟(jì)的增長速度。

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因有多種，歸結(jié)起來主要有兩個：一是群體的非理性預(yù)期，二是過度的投機(jī)炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

　　按購買目的或動機(jī)，可以將購買房地產(chǎn)的需求歸納為下列幾類：

　?、傧M(fèi)需求。也稱為自用需求，是購買房地產(chǎn)后自己使用的需求。

　?、谕顿Y需求。它是購買房地產(chǎn)后以出租來獲得回報的需求。

　?、弁稒C(jī)需求。它是為賣而買的需求，特別是發(fā)生在投機(jī)者對未來的房地產(chǎn)價格看漲時而購買房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)瘋狂的搶購、囤積居奇。

　　投資需求和投機(jī)需求最終都要回歸到使用上來，否則就會成為虛假需求。虛假需求使房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離價值所導(dǎo)致的房地產(chǎn)“泡沫”，就像現(xiàn)實(shí)中的“泡沫”一樣，不可能長期維持下去，最終會破裂。因?yàn)?ldquo;泡沫”造成的高價格不可能長期維持下去，除非有無數(shù)個后繼者加入這個市場。

　　判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價格是否持續(xù)、越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標(biāo)有房價與房租之比（又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價”）、入住率。從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房價與月房租有一個合理的倍數(shù)。如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數(shù)，則說明房價有泡沫。因?yàn)榉孔獗确績r更能反映真實(shí)的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來看，之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因?yàn)樵S多人買房而不入住，等待時機(jī)再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險就不大；相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過剩。因此，泡沫表面看起來是供不應(yīng)求，實(shí)際上是供大于求。

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