經(jīng)營(yíng)性用房及其估價(jià)特點(diǎn)

1、有收益

經(jīng)營(yíng)性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營(yíng)，或以聯(lián)營(yíng)的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營(yíng)。業(yè)主通過(guò)這些經(jīng)營(yíng)形式，獲取房屋收益。

2、經(jīng)營(yíng)性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)

出租他人經(jīng)營(yíng)或和他人聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營(yíng)合同。合同中約定具體經(jīng)營(yíng)性用房的具體年租金。經(jīng)營(yíng)性用房的年租金扣除年維修費(fèi)用、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。

3、區(qū)域因素、個(gè)別因素相同的經(jīng)營(yíng)性用房客觀價(jià)值基本相同

同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個(gè)別因素不同的經(jīng)營(yíng)性用房，其價(jià)值不同，估價(jià)重點(diǎn)在個(gè)別因素修正。

4、部分經(jīng)營(yíng)性用房?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多樣化

不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價(jià)對(duì)應(yīng)的資本化率不同。

5、資本化率可以利用類(lèi)似經(jīng)營(yíng)性用房的售價(jià)、年收益以及收益現(xiàn)值計(jì)算式求出

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營(yíng)性用房出售的實(shí)例較多，利用類(lèi)似商業(yè)用房售價(jià)、年收益以及收益現(xiàn)值計(jì)算式，可以求出經(jīng)營(yíng)性用房的資本化率。對(duì)于收益年限超過(guò)40年的經(jīng)營(yíng)性用房，可用類(lèi)似經(jīng)營(yíng)性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且易被拆遷當(dāng)事人接受，更具現(xiàn)實(shí)性。