土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)

　　（一）土地所有權(quán)

　　土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　（二）對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定

　　1、建設(shè)用地使用權(quán)是因建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而使用國(guó)家所有的土地權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)只能存在于國(guó)家所有的土地上，不包括集體所有農(nóng)村土地。

　　2、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)損害已建立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地權(quán)，可以采用出讓或者劃撥等方式。建設(shè)用地的使用權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記，其使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　3、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者低壓，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：（1）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限；（2）應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記；（3）附著于該土地的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

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　　1、地役權(quán)的概念：指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。從性質(zhì)上說，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。

　　2、地役權(quán)的設(shè)立：設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。地役權(quán)合同一般包括下列條款：（1）當(dāng)事人的姓名或者名稱住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）費(fèi)用及其支付方法；（6）解決爭(zhēng)議的方法。

　　3、地役權(quán)的變動(dòng)：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地全、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。