土地價格取決于市場供需關系，評估地價尤其是工業(yè)地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業(yè)用地全部實行招拍掛出讓后，在經濟發(fā)達的地區(qū)有充足的土地交易實例，應盡量采用市場比較法評估工業(yè)地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業(yè)地價的步驟與方法。

　　市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業(yè)用地進行比較，并對類似工業(yè)用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業(yè)用地價格。運用市場比較法評估工業(yè)地價的基本公式為：

　　待估工業(yè)用地價格（比準價格）＝比較實例價格×（待估工業(yè)用地情況指數／比較實例宗地情況指數）×（待估工業(yè)用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數）×（待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數）×（待估工業(yè)用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數）×年期修正系數

　　收集和選擇比較交易實例

　　評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等有關信息；

　　比較交易實例的收集和選擇應遵循以下原則：首選與評估對象處于同一地區(qū)的案例，如果近期沒有發(fā)生交易案例，可選擇處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應在2年以內；最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應至少選擇3個比較實例。

　　建立價格可比基礎

　　選取比較實例后，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式，主要包括：統一付款方式，在成交日期時一次付清；統一采用單位面積地價，并統一面積內涵和面積單位；統一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

　　交易情況修正

　　交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關系人之間的交易；急于出售或者購買情況下的交易；受債權債務關系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；相臨地塊的合并交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負擔的交易；其他非正常的交易。

　　在選擇交易實例時，應盡量避免上述特殊交易情況，否則就需要進行交易情況修正，修正步驟為：

　　測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產生的偏差大小。測定方法可利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數。也可根據估價人員長期的經驗積累，判斷確定修正比例或系數。對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方各自應負擔的稅費下的價格。然后，利用修正系數，修正求得比較實例的正常價格。

　　交易日期修正

　　所選實例在其成交日期的價格應調整為估價期日的價格才能進行比較，具體可以采取以下方法：

　　——利用本地區(qū)工業(yè)用地價格指數進行修正，修正公式為：

　　期日修正后地價＝實例成交價格×（估價期日的地價指數／交易日期的地價指數）

　　——利用類似工業(yè)用地價格變動率進行修正。

　　——在無工業(yè)用地價格指數或變動率的情況下，估價人員可以根據當地土地價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經驗積累進行判斷，加以修正。

　　——通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關系模型來求取。

　　影響因素與年期修正

　　影響因素主要指影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素、社會經濟因素以及一些特殊因素。這些因素狀況的描述應盡量具體、明確，盡量采用量化指標，避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞概括。

　　工業(yè)用地使用年期的長短，直接影響可利用并獲取相應收益的年限，工業(yè)用地的年收益確定后，使用年期越長，總收益越多，工業(yè)用地的價格也會因此提高。因此通過年期修正，可以消除由于使用期限不同所產生的價格上的差別。

　　將比較案例年期修正到待估工業(yè)用地使用年期：

　　年期修正系數＝｛1－[1／（1＋土地還原利率）m]｝÷｛1－[1／（1＋土地還原利率）n）]｝（其中m為待估工業(yè)用地的使用年期；n為比較案例的使用年期）（m、n為上標）

　　然后，利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正：

　　年期修正后的地價＝比較案例價格×年期修正系數

　　計算比準價格

　　實例修正后的價格＝比較案例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×影響因素修正系數×年期修正系數

　　各實例修正后價格的差額率一般不應超過10％，最大不能超過20％。如果價格差額滿足要求，根據各比較實例的情況及其與評估對象之間的關系，可以采用簡單算術平均、加權平均、中位數等方法計算比準價格。