房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試選擇題精煉（二）——答案

　　第41題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識(shí) ☆☆☆☆☆

　　考點(diǎn)4：民事權(quán)利的分類；

　　根據(jù)權(quán)利標(biāo)的的不同性質(zhì)，民事權(quán)利可分為財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)是指與人身相分離的、有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如物權(quán)、債權(quán)等。人身權(quán)是指以人身利益為標(biāo)的的權(quán)利，如生命健康權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)等。區(qū)分財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)的意義在于，財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害，一般不發(fā)生精神損害賠償?shù)膯栴}。

　　根據(jù)權(quán)利的作用，民事權(quán)利可分為支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)、抗辯權(quán)。支配權(quán)如物權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等。形成權(quán)如撤銷權(quán)、解除權(quán)、追認(rèn)權(quán)、選擇之債中的選擇權(quán)等。

　　根據(jù)權(quán)利效力的不同，民事權(quán)利可分為絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)。根據(jù)相互聯(lián)系的幾個(gè)民事權(quán)利中各權(quán)利所處的地位不同，可分為主權(quán)利和從權(quán)利；根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為專屬權(quán)和非專屬權(quán)。

　　第42題

　　試題答案：CE

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識(shí) ☆☆☆☆☆

　　考點(diǎn)4：民事權(quán)利的分類；

　　根據(jù)權(quán)利標(biāo)的的不同性質(zhì)，民事權(quán)利可分為財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)是指與人身相分離的、有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如物權(quán)、債權(quán)等。人身權(quán)是指以人身利益為標(biāo)的的權(quán)利，如生命健康權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)等。區(qū)分財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)的意義在于，財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害，一般不發(fā)生精神損害賠償?shù)膯栴}。

　　根據(jù)權(quán)利的作用，民事權(quán)利可分為支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)、抗辯權(quán)。支配權(quán)如物權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等。形成權(quán)如撤銷權(quán)、解除權(quán)、追認(rèn)權(quán)、選擇之債中的選擇權(quán)等。

　　根據(jù)權(quán)利效力的不同，民事權(quán)利可分為絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)。根據(jù)相互聯(lián)系的幾個(gè)民事權(quán)利中各權(quán)利所處的地位不同，可分為主權(quán)利和從權(quán)利；根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為專屬權(quán)和非專屬權(quán)。

　　第43題

　　試題答案：CD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識(shí) ☆☆

　　考點(diǎn)5：民事權(quán)利的保護(hù)；

　　民事權(quán)利的保護(hù)方法有：

　　1、公力救濟(jì)，即權(quán)利人通過民事訴訟程序，請(qǐng)求人民法院依法予以保護(hù)。

　　2、自力救濟(jì)，即權(quán)利人通過正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)和自助行為維護(hù)自己的權(quán)利。

　　第44題

　　試題答案：BCDE

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識(shí) ☆☆☆

　　考點(diǎn)6：民事義務(wù)的分類；

　　以義務(wù)人行為的方式，民事義務(wù)可分為積極義務(wù)和消極義務(wù)。

　　需要義務(wù)人以作為來完成的義務(wù)為積極義務(wù)，如交貨或付款義務(wù)；

　　需要義務(wù)人以不作為來完成的義務(wù)為消極義務(wù)，如禁止義務(wù)。

　　除了以上分類外，民事義務(wù)還可分為主要義務(wù)和附隨義務(wù)，約定義務(wù)和法定義務(wù)等。

　　第45題

　　試題答案：CD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識(shí) ☆☆☆

　　考點(diǎn)6：民事義務(wù)的分類；

　　以義務(wù)人行為的方式，民事義務(wù)可分為積極義務(wù)和消極義務(wù)。

　　需要義務(wù)人以作為來完成的義務(wù)為積極義務(wù)，如交貨或付款義務(wù)；

　　需要義務(wù)人以不作為來完成的義務(wù)為消極義務(wù)，如禁止義務(wù)。

　　除了以上分類外，民事義務(wù)還可分為主要義務(wù)和附隨義務(wù)，約定義務(wù)和法定義務(wù)等。

　　第46題

　　試題答案：ACDE

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識(shí) ☆☆

　　考點(diǎn)18：所有權(quán)；

　　1、所有權(quán)的一般原理

　　完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能。

　　2、共有

　　共有可分為按份共有和共同共有。因共有關(guān)系消滅而分割共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，在不損害財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的前提下，可以采取以下方法：

　?。?）實(shí)物分割

　　（2）變價(jià)分割

　?。?）作價(jià)補(bǔ)償

　　3、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

　　不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等。我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

　　4、建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　第47題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第二章 建設(shè)用地制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)13：土地使用權(quán)出讓的最高年限；

　　《出讓條例》規(guī)定了出讓最高年限如下：

　　1、居住用地70年。

　　2、工業(yè)用地50年。

　　3、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年。

　　4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

　　5、綜合或其他用地50年。

　　第48題

　　試題答案：ABD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第二章 建設(shè)用地制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)11：出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限；

　　土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃；根據(jù)省市人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國(guó)有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

　　第49題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)32：建設(shè)監(jiān)理工作的“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”的主要內(nèi)容；

　　監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作就是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。

　　“三控”是：

　　工程進(jìn)度控制——是指項(xiàng)目實(shí)施階段（包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、施工前準(zhǔn)備各階段）的進(jìn)度控制?？刂频哪康氖牵和ㄟ^采用控制措施，確保項(xiàng)目交付使用時(shí)間目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　工程質(zhì)量控制——監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，并對(duì)形成質(zhì)量的諸因素進(jìn)行檢測(cè)、核驗(yàn)，對(duì)差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程。

　　工程投資控制——不是指投資越省越好，而是指在工程項(xiàng)目投資范圍內(nèi)得到合理控制。

　　“兩管”是：

　　合同管理——建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動(dòng)的全過程。

　　信息管理——監(jiān)理工作是圍繞著動(dòng)態(tài)目標(biāo)控制展開的，而信息則是目標(biāo)控制的基礎(chǔ)。

　　“一協(xié)調(diào)”是：指全面地組織協(xié)調(diào)（協(xié)調(diào)的范圍分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)）。

　　第50題

　　試題答案：BC

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)45：房屋建筑工程的質(zhì)量保修期限的具體規(guī)定；

　　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限如下：

　　1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

　　3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。

　　4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。

　　5、裝修工程為2年。

　　房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

　　第51題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)1：城市規(guī)劃的概念；

　　城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保護(hù)城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。

　　第52題

　　試題答案：AB

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)27：工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)；

　　工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立，對(duì)工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備（進(jìn)口機(jī)電設(shè)備除外）、材料采購(gòu)等從事招標(biāo)業(yè)務(wù)代理的社會(huì)中介組織。

　　國(guó)家對(duì)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)行資格認(rèn)定制度。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定的管理。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)的工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定的管理。

　　從事工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，必須依法取得工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格。工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格分為甲、乙兩級(jí)。

　　第53題

　　試題答案：BC

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)12：城市規(guī)劃的實(shí)施；

　　城市總體規(guī)劃經(jīng)審批后，即具有法規(guī)效力。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這是實(shí)施城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。進(jìn)行城市各項(xiàng)建設(shè)，實(shí)質(zhì)上就是城市規(guī)劃逐步實(shí)話的過程。

　　城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。

　　報(bào)建審批管理主要包括：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見書，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　批后管理主要是：按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。

　　第54題

　　試題答案：BC

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)11：對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式；

　　商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房，給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第55題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)15：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的條件；

　　對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

　　1、由受讓方先補(bǔ)辦上地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　2、可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：

　　（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。經(jīng)濟(jì)適用房采取行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù)；

　　（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

　?。?）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

　?。?）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

　?。?）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

　?。?）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

　?。?）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　第56題

　　試題答案：ABC

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)29：房屋租金；

　　房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的；商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成的；市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國(guó)未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家，具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”《租賃管理辦法》中規(guī)定：“土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收繳?！?/P>

　　第57題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)28：房屋租賃合同登記備案；

　　房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項(xiàng)重要內(nèi)容。實(shí)行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國(guó)家稅費(fèi)流失。

　　1、申請(qǐng)

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：

　　（1）書面租賃合同；

　?。?）《房屋所有權(quán)證》；

　?。?）當(dāng)事人的合法身份證件；

　　（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。

　　（5）出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。

　　2、登記備案

　　房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

　?。?）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；

　　（2）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；

　?。?）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；

　　（4）審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；

　?。?）審查是否按有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費(fèi)。

　　第58題

　　試題答案：ABCE

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)12：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括的內(nèi)容；

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽定書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：

　　1、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。

　　2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)。

　　3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。

　　4、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限。

　　5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。

　　6、成交價(jià)格及支付方式。

　　7、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間。

　　8、違約責(zé)任。

　　9、雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)24：房屋租賃合同的概念及內(nèi)容；

　　租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案?！?/P>

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)33：抵押合同；

　　房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物很大的擔(dān)保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。

　　抵押物須保險(xiǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。

　　抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)14：以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。

　　第59題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)24：房屋租賃合同的概念及內(nèi)容；

　　租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。”

　　第60題

　　試題答案：AB

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)30：租賃合同的自然終止和人為終止包括的情形；

　　自然終止主要包括：

　　1、租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　2、符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的。

　　3、因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。由于雙方的原因而使合同終止的情形主要有：

　　1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的。

　　2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的。

　　3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的。

　　4、無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的。

　　5、公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的。

　　6、承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的。

　　7、故意損壞房屋的。

　　8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

　　發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

　　第61題

　　試題答案：DE

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)9：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類；

　　1、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，可以分為：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓又稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　2、根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，可以分為：出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　3、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，可以分為：有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為；無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。

　　第62題

　　試題答案：AE

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)9：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類；

　　1、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，可以分為：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓又稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　2、根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，可以分為：出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　3、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，可以分為：有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為；無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。

　　第63題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)16：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，哪些情況登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書；

　　有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

　　1、申報(bào)不實(shí)的。

　　2、涂改房屋權(quán)屬證書的。

　　3、房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的。

　　4、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。

　　注銷房屋權(quán)屬證書，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書面決定，送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

　　另外，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書確定房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)注銷房屋權(quán)屬證書的、原登記證明文件被有權(quán)機(jī)關(guān)依法撤銷的和其他依法應(yīng)當(dāng)注銷的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定的程序注銷房屋權(quán)屬證書。

　　第64題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第八章 房地產(chǎn)稅收制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)1：稅收的概念及特征；

　　稅收是國(guó)家依據(jù)其社會(huì)職能參與社會(huì)剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，即國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，依照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種分配形式。

　　稅收的本質(zhì)決定了它具有：強(qiáng)制性、無償性、固定性的特征。

　　第65題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第八章 房地產(chǎn)稅收制度與政策 ☆☆☆

　　考點(diǎn)3：稅收制度的基本要素；

　　稅收制度由以下要素構(gòu)成：

　　1、納稅人（課稅主體）

　　納稅人是直接向國(guó)家交納稅款的單位和個(gè)人，負(fù)稅人是實(shí)際負(fù)擔(dān)稅款的單位和個(gè)人。

　　2、課稅對(duì)象（課稅客體）

　　3、稅基（是課稅基礎(chǔ)和簡(jiǎn)稱）

　　4、稅率

　　稅率是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國(guó)家財(cái)政收入和納稅人的負(fù)擔(dān)。按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三類。

　　5、附加、加成和減免

　　納稅人負(fù)擔(dān)的輕重，主要通過稅率的高低來調(diào)節(jié)，但還可以通過附加、加成和減免措施來調(diào)節(jié)。

　?。?）加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施主要有附加和加成。

　?。?）減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施有：減稅、免稅、以及規(guī)定起征點(diǎn)和免征額。

　　6、違章處理。

　　納稅人的違章行為通常包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅等不同情況。

　　對(duì)納稅人的違章行為，可以根據(jù)情節(jié)輕重，分別采取以下方式進(jìn)行處理：批評(píng)教育、強(qiáng)行扣款、加收滯納金、罰款、追究刑事責(zé)任等。

　　第66題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第八章 房地產(chǎn)稅收制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)10：扣除項(xiàng)目；

　　土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。

　　3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。

　　4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　　5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。

　　6、對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

　?。?）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；

　　（2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

　　（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

　　第67題

　　試題答案：ABC

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第九章 住房公積金制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)2：住房公積金的特點(diǎn)；

　　1、義務(wù)性，也稱強(qiáng)制性。是指在職職工及其所在單位都須按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳存比例建立并按月繳存住房公積金。

　　2、互助性。是指住房公積金具有儲(chǔ)備和融通的特性，可集中全社會(huì)職工的力量，把個(gè)人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利。

　　3、保障性。是指住房公積金定向用于職工住房，并可通過安全運(yùn)作實(shí)現(xiàn)合理增值，增值收益也全部用于職工住房（住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；管理中心在保證公積金提取和貸款的前提下，可以將公積金用于購(gòu)買國(guó)債；公積金的增值收益除了提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和中心的管理費(fèi)用之外，用于補(bǔ)充城市廉租住房建設(shè)資金的不足）。

　　第68題

　　試題答案：ABCD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第十章 物業(yè)管理制度與政策 ☆☆

　　考點(diǎn)19：住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成；

　　住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

　　3、綠化管理費(fèi)。

　　4、清潔衛(wèi)生費(fèi)。

　　5、保安費(fèi)。

　　6、辦公費(fèi)。

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

　　8、法定稅費(fèi)。

　　此外，對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（如火災(zāi)、災(zāi)害險(xiǎn)等）及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

　　第69題

　　試題答案：ABDE

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相關(guān)法律 ☆☆☆☆

　　考點(diǎn)23：行政訴訟程序；

　　1、起訴。起訴分為兩類：一是直接向法院起訴；二是經(jīng)復(fù)議后向法院起訴。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從做出之日起超過20年、其他具體行政行為從做出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

　　2、受理。法院接到起訴狀應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)立案或做出裁定不予受理。對(duì)裁定不服的，可以提出上訴。

　　3、審理。法院決定立案依法組織合議庭開庭審理。除涉及國(guó)家秘密、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密及法律另有規(guī)定的外，都應(yīng)公開審理。對(duì)一審法院判決不服的，自一審判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)提出上訴；對(duì)一審裁定不服的，自一審裁定書送達(dá)之日起10日內(nèi)提出上訴。

　　4、判決。一審法院經(jīng)過審理，根據(jù)不同情況，分別做出以下判決：

　?。?）具體行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，判決維持。

　?。?）主要證據(jù)不足的；適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的；違反法定程序的；超越職權(quán)的；濫用職權(quán)的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新做出具體行政行為。

　　（3）被告不履行或者拖延履行法定職責(zé)的，判決其在一定期限內(nèi)履行。

　?。?）行政處罰顯失公正的，可以判決變更。

　?。?）造成損失，判決賠償。

　　二審法院可以做出，（1）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律、法規(guī)正確的，判決駁回上訴，維持原判；（2）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的，依法改判。

　　第70題

　　試題答案：ACD

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相關(guān)法律 ☆☆☆

　　考點(diǎn)24：行政賠償?shù)姆秶?/STRONG>