估價師考試房地產經營與管理全試題（二）

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1、工程項目管理的基本職能是計劃（ ）

　　A、組織 B、決策 C、控制 D、協(xié)調 E、反饋

　　答案：A、C、D

　　2、政府宏觀調控房地產市場的手段包括（ ）

　　A、土地供應計劃 B、地價的杠桿作用

　　C、誠信建設 D、稅收政策 E、政府定價

　　答案：A、B、D

　　解析：宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。

　　3、經營收入包括（ ）

　　A、銷售收入 B、出租收入

　　C、自營收入 D、營業(yè)外收入 E、上年未分配利潤

　　答案：A、B、C

　　解析：經營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

　　4、房地產開發(fā)項目的主要不確定因素有（ ）

　　A、土地費用 B、建安工程費用 C、 運營費用

　　D、空置率 E、容積率

　　答案：A、B、E

　　解析：C、D主要為置業(yè)投資項目的不確定因素。

　　5、敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即（ ）

　　A、最樂觀預測值 B、最悲觀預測值

　　C、最可能預測值 D、最客觀的預測值 E、最原始的評估值

　　答案：A、B、C

　　解析：三項預測值即最樂觀預測值、最悲觀預測值、最可能預測值

　　6、財務評價中損益表用以計算（ ）等評價指標。

　　A、成本利潤率 B、投資利潤率

　　C、資本金利潤率 D、資本金凈利潤率 E、資產負債率

　　答案：B、C、D

　　解析：損益表中不顯示成本及資產負債情況。

　　7、個人住房抵押貸款包括 （ ）

　　A、商業(yè)性住房抵押貸款 B、商用房地產抵押貸款

　　C、政策性住房抵押貸款 D、在建工程抵押貸款

　　E、個人置業(yè)抵押貸款

　　答案：A、C

　　解析：個人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。

　　8、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應考慮潛在承租人（ ）方面。

　　A、經營業(yè)務類型及需提供的特殊物業(yè)管理內容

　　B、辦公人員數(shù)量 C、聲譽

　　D、財務的穩(wěn)定性和長期盈利的能力 E、所需面積大小

　　答案：A、C、D、E

　　解析：不用考慮辦公人員數(shù)量。

　　9、產生房地產泡沫的原因包括（ ）

　　A、土地的有限性和稀缺性

　　B、投機需求的膨脹

　　C、金融機構的過度放貸

　　D、開發(fā)商對市場預測的偏差

　　E、開發(fā)商之間的非理性行為

　　答案：A、B、C

　　解析：D、E、為房地產過度開發(fā)的成因。

　　10、項目竣工檔案中的技術資料的內容包括（ ）

　　A、前期工程資料

　　B、土建資料

　　C、安裝方面的資料

　　D、 設計文件 E、變更資料

　　答案：A、B、C

　　11、購買者的購買決策過程由（ ）階段構成。

　　A、引起需要 B、收集信息

　　C、評價方案 D、決定購買 E、買后行為

　　答案：A、B、C、D、E

　　12、某投資者用自有資金購買了一商業(yè)店鋪，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項目計劃中將面臨著（ ）風險。

　　A、收益現(xiàn)金流 B、資本價值 C、購買力 D、政策 E、政治

　　答案：B、C、D、E

　　解析：形成出租后則不存在收益現(xiàn)金流風險。

　　13、影響財務凈現(xiàn)值指標計算結果的主要因素包括（ ）

　　A、凈現(xiàn)金流量 B、貸款利率 C、基準收益率

　　D、開發(fā)經營周期 E、資產負債率

　　答案：A、C、D

　　解析：不包手B、E

　　14、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（ ） 和貸款綜合評價等方面的評估。

　　A、 客戶規(guī)模 B、客戶評價 C、擔保方式

　　D、項目評估 E、項目抵借比

　　答案：B、C、D

　　解析：金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。

　　15、通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域為（ ）。

　　A、主要區(qū)域 B、次要區(qū)域 C、規(guī)劃區(qū)域

　　D、衍射區(qū)域 E、邊界區(qū)域

　　答案：A、B、E

　　解析：通常把大型零售商業(yè)物的輻射區(qū)域為主要區(qū)域、次要區(qū)域、邊界區(qū)域。