土地增值稅的由來。

　　1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。2006年，全國土地增值稅收入為231億元。土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)征。

　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。也就是說，土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計(jì)征。

　　根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅。

　　2006年以來，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了21號文件和187號文件，對土地增值稅有關(guān)政策進(jìn)一步給予了明確。

　　現(xiàn)在人們經(jīng)常提到的預(yù)征和清算是什么概念？

　　土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算增值額的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。從實(shí)際情況看，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，并在結(jié)算后進(jìn)行稅款清算，多退少補(bǔ)。因此，可以說土地增值稅清算是該稅種開征后就一直存在的一項(xiàng)日常征管工作。

　　預(yù)征適用財(cái)稅（2006）21號文件，清算適用國稅發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文件），兩個(gè)文件的著眼點(diǎn)是針對各地對土地增值稅的預(yù)繳和清算工作進(jìn)一步給予了明確，21號文件主要明確預(yù)征，187號文件主要明確清算。

　　近期的土地增值稅清算會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

　　由于對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　土地增值稅是國家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

　　清算土地增值稅會(huì)抬高房價(jià)嗎？

　　清算土地增值稅無疑會(huì)加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本。但在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格只取決于供求關(guān)系，而與成本無多大關(guān)系，只有在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的年代，才會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的成本定它的價(jià)格，所以，清算土地增值稅雖然提高了房地產(chǎn)發(fā)展商房子的成本，但不會(huì)對房價(jià)的上漲產(chǎn)生直接的影響。說白了，如果市場上沒有人要你的房子，你就得降價(jià)出售，虧本了你也得降價(jià)；反過來，市場上如果搶購你的房子，即使這房子是別人白送給你的，對你來說成本是零，你也可以按市場的價(jià)格銷售出去。

　　但是，這次清算土地增值稅，從房屋的供求關(guān)系來說，是不是影響到了形成房屋價(jià)格最基本的機(jī)制——供求關(guān)系呢？我們一起看看這項(xiàng)政策對房價(jià)形成機(jī)制——供求關(guān)系的影響。從供應(yīng)量上來看，過去的兩年，由于各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，尤其是銀行政策的實(shí)施，許多房地產(chǎn)公司的資金已經(jīng)非常緊張，與前幾年大不相同了。有些公司可能因這次土地增值稅的清繳而斷頓，沒有資金蓋房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇連天雨，雪后再降數(shù)場霜”。從這方面來看，肯定是減少了市場上房屋的供應(yīng)量。

　　對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說，在關(guān)于銷售和持有寫字樓和商鋪上，會(huì)進(jìn)一步地進(jìn)行測算和權(quán)衡，我想一定會(huì)有一些開發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)變自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，把過去以銷售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，因?yàn)樽约撼钟械奈飿I(yè)不用繳納這從30—60%不等的土地增值稅，同時(shí)，出租的回報(bào)率在中國比其他的國家和城市都要高很多。但討論了近十年的物業(yè)稅又會(huì)不會(huì)出臺(tái)？什么時(shí)候出臺(tái)？稅率到底有多少？這對做一個(gè)持有物業(yè)的決定又是一個(gè)不利的消息。但從現(xiàn)有實(shí)施的所有政策來看，把銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向持有物業(yè)的可能性會(huì)加大，從而也會(huì)減少這部分物業(yè)在市場上的供應(yīng)量。

　　總體來說，從1993年12月13日起，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上十幾年的一塊大石頭終于要在2007年2月1日落地了，作為房地產(chǎn)行業(yè)的一位從業(yè)人員，不能在這石頭落地之時(shí)掩耳盜鈴。但到底會(huì)激起多大的震蕩？對每個(gè)公司到底會(huì)造成多大的影響？對市場上的房價(jià)會(huì)造成多大的影響？還有許多不確定的市場變化。但有一點(diǎn)是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加。無論如何，這個(gè)文件的出臺(tái)對那些在會(huì)計(jì)、資金方面最保守的公司震蕩是最小的。只有那些在經(jīng)營方面保守穩(wěn)定的公司，才能經(jīng)得起市場上和政策方面的任何風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響有多大？

　　專家：要分析清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響，我們先回顧一下它出臺(tái)的歷史：1993年12月13日，國務(wù)院頒布了《土地增值稅條例》，要求1994年1月1日起實(shí)施。1995年1月27日，財(cái)政部又頒發(fā)了《實(shí)施細(xì)則》。但是，在這十幾年的時(shí)間里，關(guān)于土地增值稅的傳言不斷，有的說要取消了；有的說要把過去的30%、40%、50%、60%統(tǒng)一起來；也有一段時(shí)間盛傳什么部門給什么部門已經(jīng)打了報(bào)告了，只等他們批準(zhǔn)就可以取消了……

　　各地土地增值稅的預(yù)提情況也各有不同。以北京為例，2007年1月1日之前，普通住宅不預(yù)征土地增值稅；公寓按預(yù)（銷）售收入的0.5%預(yù)征土地增值稅；寫字樓與商鋪按預(yù)（銷）售收入的1%預(yù)征土地增值稅。2006年12月19日，北京市地稅局剛下發(fā)文件，要求在2007年1月1號以后，土地增值稅不再分普通住宅、公寓、商業(yè)寫字樓了，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和限價(jià)房外，一律按1%預(yù)征，其他城市的情況也都各有不同。所以，不同的開發(fā)商開發(fā)不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所處城市的不同，受這次清算土地增值稅的影響也很不一樣，所以不能簡單地說影響大，影響小，或者沒有影響。

　　還有非常重要的一點(diǎn)，就是一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他們大多數(shù)的會(huì)計(jì)報(bào)表都是由國際公認(rèn)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如畢馬威這樣的事務(wù)所做審計(jì)的，他們都是嚴(yán)格地按照國務(wù)院當(dāng)年頒發(fā)的《土地增值稅條例》和財(cái)政部頒發(fā)的《實(shí)施細(xì)則》來做了全額的預(yù)提，這些做了全額預(yù)提的公司在這次清繳政策中不會(huì)造成什么重大的影響。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值稅的預(yù)繳，但沒有做到全額的預(yù)提，2月1日實(shí)施的清繳土地增值稅的政策可能對這類公司的現(xiàn)金流造成重大影響，甚至?xí)�出現(xiàn)資金鏈條的斷裂，因?yàn)檫@是把1994年1月1日以來所有的賬放在一起算，算的是總賬，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。我們也看到一些房地產(chǎn)公司在上市公司公告中就曾明確地說，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來的股東負(fù)責(zé)。有些人就會(huì)想，這十幾年都沒有清繳的土地增值稅，是不會(huì)算總賬的，是不會(huì)清繳的，根本沒有想到，2月1號就成了算總賬的清繳日。

　　那清繳土地增值稅會(huì)不會(huì)對股票市場產(chǎn)生影響？

　　隨著時(shí)間的推移，大家會(huì)看清，這個(gè)政策對每一個(gè)公司，每一支股票的影響都是各不相同的，對有些公司的影響可能非常大，對有些公司的影響就很輕微。對與房地產(chǎn)相關(guān)的其他行業(yè)，如銀行、建材、水泥、家居等行業(yè)，我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)太大的影響，因?yàn)橹袊�的�?jīng)濟(jì)發(fā)展總體來說是健康的，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是健康的。