【提問】老師你好，請問用成本法計(jì)算房地產(chǎn)價格時，先計(jì)算土地的價格然后在計(jì)算建筑物的重新構(gòu)建價格然后減去折舊，計(jì)算土地價格時怎么教材中有的時候是計(jì)算土地取得成本 有的時候是計(jì)算土地重新構(gòu)建價格，為什么？平時估價時其中土地的價值是包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、利息、利潤等的嗎？包括的是什么價格 不包括的是什么價格？有點(diǎn)亂了

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　成本法測算房地產(chǎn)價值分為兩種方法：

　　1、土地使用權(quán)價值跟建筑物價值分開來計(jì)算，那么土地使用權(quán)價值就是土地的重新構(gòu)建價格，建筑物價格按建筑物的重置成本計(jì)算，計(jì)算建筑物的重置成本中，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息、利潤的計(jì)算基數(shù)都不包含土地費(fèi)用。

　　然后房地產(chǎn)價值＝土地使用權(quán)價值+建筑物價值。

　　2、房地產(chǎn)合在一塊計(jì)算，也就是按理論教材的方法計(jì)算，房地產(chǎn)價值＝土地取得成本+開發(fā)費(fèi)用+……，此時計(jì)算管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利潤、利息的計(jì)算基數(shù)都包含土地取得費(fèi)在內(nèi)的。

　　【追問】那這兩種方法有什么區(qū)別嗎 那什么時候用哪種方法呢老師 謝謝

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　沒有區(qū)別，具體要看估價師的習(xí)慣，以及估價師能夠得到的資料。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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